郁慕湛：土地增值税，央视的错误与真相

据央视最近一期《每周质量报告》报道，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。正当公众惊讶于诸多房地产大鳄欠缴税款如此之巨时，房地产商任志强马上在微博上反驳了。

任志强列举了八条反驳意见，称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。企业在项目预缴土地增值税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。

应该说任志强抓到了央视报道中的漏洞，那就是土地增值税一向是先预征后据实结算的这个征税程序。所以任志强在说了这些事实之后，还说了“政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式”，以及这样的征税办法依照税法应该是“多退少补”，可“税务部门从来不退”。言外之意，房地产商非但没有欠缴巨额土地增值税，而且还颇吃亏。

任志强的反驳言论中也不是没有破绽。他说：“达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的交纳数额”。

上海地区的预征土地增值税一般在2%-5%之间，而按现行土地增值税四级累计制征收，土地增值额超过扣除项目金额50%的税率达40%，超过200%的税率达60%。现在许多地产商从拿地到商品房售出85%长达几年，土地增值额超过200%的有的是。当然在这长达几年的建设周期(包括开发商有意拖、捂的时间)，项目成本也在增加。然而，绝大部分开发商应该完缴的土地增值税决不会在预缴税之下，其中的差额虽不至于有央视所说的3.8万亿元，但应该也不少。具体的数字还是由专业人士去计算吧。

在此房价重新上涨的当口，追缴土地增值税自然能增加财政收入，但能否抑制房价却颇令人怀疑。因为每当某项商品价格上涨时，卖方总是能够轻易将新增成本转移到买方手里。

还有，土地增值税同样适用于个人转售房产。对个人转售房产似乎从来没有征收过土地增值税，最近几年才有20%的个人所得税。如果严格土地增值税征收办法，那么对于2005-2012年之间的个人房产交易行为也应该追缴土地增值税。那样倒是可以直接击中楼市中的投资客要害，使商品房不再是一个优良的投资对象，楼市中的泡沫也可以从根本上挤出。但这项工作难度之大，难以想象。

可惜，这实在不像是在认真地调控楼市。给人的印象是，楼市调控放松时，税务部门的税收收缴就松一点；调控收紧时，税收收缴也就紧一点。税收的确是宏观调控的主要手段之一，但不能成为税务部门自由裁量的工具吧？