法院说法:如何看待房屋买卖反悔纠纷

  发布时间:2017-6-19 17:23:01 点击数:
导读:法院说法:如何看待房屋买卖反悔纠纷

记者近日从无锡市中级人民法院了解到,今年8月以来,我市市区各基层法院新收二手房买卖纠纷案件数量剧增,9月份尤为明显。8月1日至上周,滨湖区法院已受理此类案件65件、新吴区法院受理45件、梁溪区法院受理38件、惠山区法院受理30余件,锡山区法院也出现了此类案件。而在以往,各区法院受理的因反悔而引发的二手房买卖纠纷,全年也只有10件左右。

法院说法:如何看待房屋买卖反悔纠纷

【特点】案件发生地集中在房价波动大的地区

据无锡市中级人民法院审判第一庭庭长姚旭斌介绍,这些房屋买卖纠纷,案件发生地比较集中地出现在房产价格波动大的地区或楼盘,如滨湖区法院受理的案件中,60%左右的涉案房屋座落在太湖新城。另一方面,涉纠纷案件的房屋类型集中在民用住宅而非商业店铺。“还是卖方违约居多,买受人以出卖人违约为由起诉的案件占绝大多数。有些地区受理的案件中,外地投资者占了很大比重,如滨湖区法院受理的案件中,一方当事人为非无锡籍人的案件占80%左右。”姚旭斌还提到,从纠纷产生到提起诉讼的周期也较短,有些案件履行刚满两三天,一方当事人已提起诉讼,“以前类似案件从一方违约到提起诉讼,一般是2—3个月左右。现在诉讼周期短,还是跟房价上涨快有关。为了防止出卖人将房屋另行出售,绝大多数受买人在诉讼的同时就申请财产保全。”

据悉,类似的诉讼,一般是房屋买受人以出卖人悔约为由提起诉讼,大部分案件的买受人要求继续履行合同并由出卖人支付违约金,少数案件的买受人要求解除合同并由出卖人赔偿损失。买受人起诉出卖人悔约的情况,也主要有对方不配合履行购房合同、拒收购房款及制造履行障碍等三种。“如不配合办理银行贷款的审查手续,收完定金拒收其他款项,收到房款后故意不偿还银行贷款等等。”

【认定】 提供相近房源实际成交价或申请评估

今年5月,有苏州籍买家看中玉兰花园东花园一套160平米左右的二手房,并与浙江籍房主签订了购房合同,约定房价为250万。谁知,锡城房价之后就开始大幅上涨,卖家就没有履约,甚至一度连中介及买家电话都不接。买家随后起诉至滨湖法院,要求卖家赔偿差价损失。“买家考虑到从起诉到继续履约有很长的区间,这期间房子如果还在涨,万一到时又败诉,自己就钱、房两空,所以买家的诉求是赔偿其差价损失。我们也向房产中介了解过,这套房子的差价目前大概在100万左右。只是买家尚未能提供相应证据,就申请了评估。”

滨湖法院劳动争议庭的代理审判员吴传杰向记者解释,买房人来主张损失,一般都会到中介去摘抄交易挂牌价格,但挂牌价格不是真实的交易价格,不能真实地反映房子现在值多少钱。如果能提供已经交易完的,同样户型、同样地段,如都是玉兰花园以及相近楼层的房屋实际成交价格,法院会认同其和买房人签订合同时差价。“如果没法提供,房屋目前的市值多少,就需要价格评估公司来进行鉴定。会通过协商等方式定一个评估基准日,评估那一天涉案房屋在无锡的市值,再来判定其和合同签订时价格之间的差价。”

【新政】 不存在违约恶意基础上可视情况解约

今年10月2日,我市发布房产新政,调整了第二次公积金贷款的首付比例。记者从中院了解到,截至目前,我市两级法院还未收到有关首付比例调整后出现的房屋纠纷诉讼。姚旭斌告诉记者,如果因为房贷政策的变化导致支付比例的提高、买受人因为这个原因不想买了,合同是否可以继续履行,也要区分情况。如果房屋买卖合同中没有明确约定是以向银行担保贷款的方式支付房款,不论房贷政策有没有变化,首付有没有提高,都应按约支付。如果房屋买卖中明确约定以房贷支付、还款支付比例在合同中也有约定,此时房贷政策发生变化、导致买受人没有支付能力,可以请求解除合同,不算违约。

“但是要强调的是,因为政策原因导致合同不能履行,必须是双方没有恶意。房贷政策调整,卖家说少贷的10%的贷款,我给你逾期,甚至同意按银行还贷方式分期向我支付,如果出卖人作出这样的承诺,买受人不能再以房贷政策为由不履行合同。否则法院就认为其存在着违约恶意。”

【原则】 不会让违约者从其违约行为中获利

吴传杰提到,在二手房交易中,经常有非产权人签订合同发生纠纷的情况。“通常是子女工作忙,父母代替子女签订合同,但是又没有书面委托手续。有些中介审核不严格,合同履行时权利人就以不知情为由拒绝履行。这种情况下,如果买受人要求继续履约,由于权利人没有签字,也无法提供书面委托证据,合同实际无法履行。但是,买受人可以向签字的无权代理人主张赔偿损失,一般都是相应的违约金。”吴传杰强调,不管哪一方违约,法院在受理此类案件时,首先要遵从的原则就是诚实信用原则。“其次是交易稳定的原则,交易有其既定的规则秩序。”他指出,“我们不会因违约方的违约行为而导致守约方的损失,而是会尽量弥补守约方的损失。”

中院方面也表示,买卖双方订立的合同,只要不违反法律禁止性规定,不具有可变更可撤销情形,即对双方具有约束力,任何一方均应当履行,如果一方见利背信,应承担相应的法律责任。守约方可以要求出卖人继续履行合同,交付房屋并协助办理相关手续。如果合同客观上无法履行的,出卖人应当赔偿买受人的全部损失,包括房屋差价、贷款利息、交易费用等。法院也将通过此类案件审理,制裁失信行为,让失信者不仅无利可图,还要为其失信行为付出更大的代价。“依法订立的房屋买卖合同就应当履行,法律不可能让违约者从其违约行为中获利。”姚旭斌也提醒,房屋买卖双方要认识到市场风险,在签订买卖合同时一定要保持理性。

 

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