规避法律购买旅游房产 签订“阴阳合同”被判无效

 随着人民生活水平提高，旅游房产购置热正在兴起。但由于旅游房产多数位于景区，景区内土地性质较为复杂，购房者需要防范“阴阳合同”。

    2015年，重庆市民刘某看上重庆某房地产经纪有限公司宣传销售的位于重庆市江津区某景区旅游房屋一套。由于刘某系城镇户口，涉案房屋土地性质为集体土地，产权性质为集体产权，根据法律法规，刘某不能购买该房屋并取得所有权。为规避法律禁止性规定，刘某与该房屋所在地的经济合作社签订《房屋使用权合同》，意图通过使用权买卖合同的“阳面”掩盖实际是房屋买卖合同的“阴面”。

    合同签订后，出卖人因资金链断裂不能按期装修并交付房屋，买受人认为交易价格高于同地段同类型同时期房屋，且处于交房时间已过，已付房款难以追回的困境，遂起诉请求确认该合同无效，要求被告返还购房款及支付资金占用损失。

    江津法院审理后认为，虽然该“阴阳合同”是双方的真实意思表示，双方知情且协商一致，但综合合同的约定条款、合同目的、交易习惯、宣传材料等，该合同属于名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同的情形。根据土地管理有关法律的规定，农村集体土地的房屋，不得出卖给非本村社集体经济组织成员，而刘某不仅不是涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员，且系城镇居民，是被严禁购买涉诉房屋的对象。因此，双方签订的《房屋使用权合同》，违反了土地管理有关法律的效力性强制性规定，依法应为无效。

    法官在此提醒，合同无效，自始无效。买受人不得据此取得房屋所有权，出卖人亦需要返还购房款并支付资金占用损失，双方均得不偿失。不动产交易金额大、使用时间长，为保障资金安全及自己权益，切不可签订“阴阳合同”。