教你如何看懂一份《房屋买卖合同》

在二手房买卖过程中，要经历查找房源、委托中介、看房、合同磋商、支付定金、三方合同签订、办理首付款监管、申请贷款、缴纳税费、办理过户、办理物业交割等等一系列手续。其中在任何一个环节出现问题，均会带来难以预料的纠纷甚至诉诸法院。但是，作为二手房交易这一民事行为，如果首先在合同签署上审慎细致，根据各方的实际情况设计有利于保护自己的合同条款，就可以有效避免交易过程中的风险。

签订二手房买卖合同，到底该包括哪些要点？作为买房人又该注意些什么呢？

，签约前，首先要弄清楚一共需要签署哪几类合同文件。

第一类是：确定买卖关系的合同

这类合同约定的是买卖双方交易的具体事项，例如付款时间、付款条件、过户时间、履行方式、违约责任等，包括《买卖定金协议书》、《南京市存量房屋买卖合同》等。

第二类是：确定买方和中介公司居间服务关系的合同

主要约定在买家的委托下，中介公司为你提供哪些服务，办理哪些业务手续等，这类合同里最重要的就是《居间服务合同》。

第三类是：在办理房屋交易手续的过程中需要的其他辅助类文件

例如确认买房购房资质、卖方房屋的抵押状况、办理网上签约等，包括《购房承诺书》、《网上签约授权委托书》等。

注意事项

需要提醒的是，签约时要签署的大多数合同文本都是由中介公司代为草拟的，这时中介公司的专业性以及经纪人的法律素养就会相当关键。作为非专业人士，我们在签署合同时需要特别关注以下事项：

使用规范的合同版本:房屋买卖是大事，我们建议，使用当地交易机构提供的合同范本，或相对专业的地产经纪公司提供的合同版本，切勿轻易网上下载、自行拟定合同、或使用他人提供的合同版本。因为：

1 存量房屋交易流程较为复杂，而且现在市场环境中连环单据多，对合同条款的要求也是非常高的。网上提供的合同版本多数较为简单，只能解决简单的付款、过户等问题，但对于其余复杂的交易事宜，往往很少提及；即使有约定，也可能因年代过于久远，已经不符现在的交易习惯，导致后期发生纠纷。

2 即使个人是法律专业出身或身边有律师朋友的，一般也不建议自行拟定合同。因为存量房屋交易过程中，涉及很多十分专业的交易流程；如非对于该行业有多年实际经验的人，很难单凭网上查询的知识、经验帖子等，拟订一份符合现行交易政策又没有任何遗漏的合同。

3 如果是交易个人拟定合同，一般都会从有利于自己的角度出发，几乎不可能做到保持中立。因此，随意使用对方提供的合同版本，很可能会给自己的交易埋下巨大的隐患。

确认交易条件:对于交易双方来说，在签署房屋买卖合同之前，均应反复确认交易条件，包括价格、付款方式、付款时间、办理每一步手续的时间等等。确认符合自己的承担能力和交易需求后，再认真填写合同并签署，以免影响后续交易流程。

确认合同条款后再行签署:交易双方应当认真阅读填写完整的合同条款，确认无误后再行签字。我们从多年交易经验出发，提醒大家，除整体阅读合同外，对一些关键条款要多加注意。

合同中的哪些条款签约时需要特别关注？

产权说明

合同中应明确交易房屋的基本信息，如交易房屋具体位置、面积、产权证号、产权人（含共有权人等）。需要卖方书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷，对于有抵押的房屋，要在

合同中真实体现房屋的抵押状况并确认抵押金额、解押方式。

*链家版《南京存量房屋买卖合同》中第二条房屋权属情况（一）、（二）、（三）、（四）点中有详细约定。

成交价格

买卖合同中应明确该成交价格是否包括装饰装修、家具家电等。如果包括，应该用附件方式另行说明具体包含的东西，进行罗列。

《南京市存量房屋买卖合同》中第五条房屋价款及支付（一）、（二）对成交价格有明确约定。

付款方式

如果购买方是贷款的，要在合同中明确贷款方式、数额以及贷款出现问题时的解决方式。如果是分批付款，那么付款的次数和时间也需要写清楚。

《南京市存量房屋买卖合同》中第五条房屋价款及支付（三）对付款方式和付款期限有详细约定。

房屋交接

也就是交房问题，该条款包括交房时间，确定是先交房还是先过户。交房前卖方应当结清水电煤、暖气、物业费、电话费、有限电视等一切费用，交房前（后）多少天卖方应当办理户口迁出手续。

《南京市存量房屋买卖合同》中第三条房屋产权及具体状况的承诺和第七条房屋的交付中有详细约定。

违约责任

包括卖方逾期交房、逾期办理过户手续或者权属产生争议的违约处理，卖方一房多卖的特别处理办法，买方逾期付款违约处理等等。违约金的违约数额不宜过低，低了对买卖双方就没有约束力。

《南京市存量房屋买卖合同》中第十条违约责任有详细约定。

合同的完整性和一致性

全部合同应当填写完整，无漏填项（未填写实质内容的，应当划“×”或划斜线）。三份合同填写应当完全一致。另外，还需注意明确约定各项具体交易事宜的时间或条件，切勿出现约定不明等情况。