二手房交易中毁约纠纷现象增多

随着我市房地产市场的火热，近期二手房交易中毁约现象层出不穷，房屋买卖合同纠纷案件增多。无权处分情况下签订的买卖合同是否有效？是以通过中介签订的合同为准还是以网签合同约定的内容为准？……

　　无权处分并不导致合同无效

　　袁某因对党某有欠款，因此口头协议将自己名下的房屋抵债给党某。党某拿着该房屋钥匙找到中介公司，欲出售房屋套现。赵某看到该中介公司有低价房出售，通过中介联系到党某，三方签订了初步、简单的房屋买卖合同，约定购房款为42万余元，定金1万元由中介代收。合同签订后，党某称联系不上袁某，未拿到袁某同意出售房屋的授权委托书，表示不能继续履行合同。赵某遂诉至法院要求党某和中介承担违约责任并赔偿损失。

　　法院查明，涉诉房屋在党某、赵某签订合同之后，已由袁某自行将房屋出售给他人并进行过权属转移登记。被告党某未取得所有权人售房授权的情况下就将涉案房屋进行出售，属于无处分权的人处分他人财产，但是并不影响本案买卖合同的效力。本案合同不能继续履行，三方均有责任。党某明知自己无权处分涉案房产，与原告签订合同，存在过错应承担主要责任；赵某在签订涉案房屋买卖合同时，未能查验房产证、审查授权委托书等是否真实有效、未能尽到买方的审慎注意义务，亦存有一定过失，应承担次要责任；中介公司应向买卖双方提供居间中介服务，审查原被告之间有关房屋交易的相关资料。其在未经详实审查、明确告知双方有关房屋信息的情况下，促成三方签署合同也存在过失，也应承担次要责任。在此基础上，三方达成调解协议，对赵某的损失进行了赔偿。

　　交易坚持诚实信用原则

　　高某通过中介公司与李某签订了二手房买卖合同，约定房屋的交易总价42.5万元，并由中介代收了购房定金。后双方又签署了《西安市存量房买卖合同》，也就是常说的网签合同。此合同中约定房屋的成交价格为47万元，约定由李某对涉案房屋办理撤押手续、取得房产证，约定双方办理资金监管手续后进行房屋权属转移登记。高某在合同履行期满后诉至法院，称李某拒绝交易，构成违约，要求继续履行标的金额为42.5万元的合同。李某辩称自己并未违约，因高某未能及时付款，反诉要求解除合同，并由高某承担违约金。

　　法院查明，双方争议的焦点在于高某要求按照第一份合同的价款42.5万元购房，认为《西安市存量房买卖合同》中将房屋价款抬高的目的是为了能够申请贷款；而李某认为后一份合同也是双方真实意思表示，就房屋成交价格一项已经对前一份合同进行了变更，如果要继续履行也应该按照后一份合同约定价款成交。另外，李某已经办理完撤押手续并取得房产证。法官通过做工作，最终双方同意继续履行《西安市存量房买卖合同》。

　　昨日，承办法官提醒，诚实信用原则体现在合同法中就是合同守信原则，要求双方当事人均遵守合同约定。针对一些特殊的情况，如卖方中共有人尚未意见一致，或者卖方系无权处分、无权代理，需在签订合同后取得追认或者授权的，应在合同中就该情况予以明确约定，如未进行约定的，则不利后果由卖方承担。