签了《房屋买卖合同》后卖方反悔，怎么办?

作者：贺天强 来源：原创 发布时间：2018/8/10 16:46:44 点击数：

导读:2017年7月29日，田某与严某某、谢某某在成都大唐×鑫房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：严某某、谢某某将位于新津县××镇希××路99号的一套房屋出售给田某，在签订合同当天田某支付给严某某、谢某某购房定金20000元，田某以贷款方式购买此房，贷款金额由银行评估为准；严某某、谢某某向房屋原贷款银行申请提前还款，注销抵押。田某的银行申请贷款审批通过15个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续；交房时间为过户当天； 在合同签订当天田某就按合同约定向严某某、谢某某支付了2000

案情简介：

2017年7月29日，田某与严某某、谢某某在成都大唐×鑫房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：严某某、谢某某将位于新津县××镇希××路99号的一套房屋出售给田某，在签订合同当天田某支付给严某某、谢某某购房定金20000元，田某以贷款方式购买此房，贷款金额由银行评估为准；严某某、谢某某向房屋原贷款银行申请提前还款，注销抵押。田某的银行申请贷款审批通过15个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续；交房时间为过户当天；

并且合同中约定了违约责任：“买、卖双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列二种方式追究违约方责任：1、终止合同，违约方向守约方按总房款的5%支付违约金。2、合同继续履行，违约方向守约方支付违约金20000元，人民币大写：贰万元整。以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。”

在合同签订当天田某就按合同约定向严某某、谢某某支付了20000元定金，同时支付了第三人成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司居间服务费16700元。在田某房屋贷款通过银行审批后，严某某、谢某某却说家人不同意卖房， 迟迟不按照合同约定到中国工商银行股份有限公司新津支行提前还清该房屋的按揭贷款，导致该房屋一直未能办理产权过户。

田某就2017年11月13日将严某某、谢某某 、成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司、中国工商银行股份有限公司新津支行一同作为被告向新津县人民法院提起诉讼，主张1.请求判令被告严某某、谢某某履行房屋买卖合同；2.请求判令被告严某某、谢某某支付原告违约金人民币20000元（贰万元）；3.请求判令被告严某某、谢某某承担本案一切诉讼费用。

案情争议焦点：

1. 原、被告签订的合同是否应当继续履行；

2. 若合同继续履行，被告应当承担的违约责任。

法院判决：应当予以支持诉讼请求

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，判决如下：

一、被告严某某、谢某某继续履行与原告田某签订的《房屋买卖合同》；

二、原告田某于本判决生效之日起十日内代严某某、谢某某向第三人中国工商银行建设股份有限公司新津支行清偿本涉案房屋的抵押贷款；

三、原告田某于本判决生效之日起十日内，将剩余房款（扣除定金20000元及代严某某、谢某某清偿的房屋抵押贷款）一次性支付被告严某某、谢某某 ；

四、被告严某某、谢某某在原告田某履行本判决第三项确定的义务后十日内，协助将涉案房屋所有权转移登记至原告田某名下，并将房屋交付给原告田某；

五、被告严某某、谢某某在原告田某履行本判决第三项确定的义务后十日内向原告田某支付违约金20000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

律师说法：

田某与严某某、谢某某签订的《房屋买卖合同》，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法、有效，双方均应按约履行各自义务。案涉房屋上设立抵押，尚在抵押期间，抵押权人中国工商银行股份有限公司新津支行对于严某某、谢某某与田某买卖抵押房屋的行为未提出异议，并明确表示法院判决由田某代替严某某、谢某某偿还贷款，抵押权人也接受。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，在严某某、谢某某拒不履行合同约定清偿房屋贷款的情况下，田某作为买受人可以代为清偿债务消灭抵押权，且抵押权人中国工商银行股份有限公司新津支行对此亦无异议，故双方签订的《房屋买卖合同》继续履行的条件已成就，合同目的可以实现，故田某请求严某某、谢某某继续履行合同、偿还房屋剩余贷款、协助办理转移登记及交付房屋的诉讼请求具有事实和法律依据。

关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定以及双方所签合同中约定买、卖双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，合同继续履行，违约方向守约方支付违约金。

  作者：  贺天强主任律师