建发地产强制代收契税作交房条件 律师：涉嫌侵占国家税收收入（全文）

人民网福州电（张志滨）近日，福州建发北湖苑（建发领第御湖湾）的业主摊上了提前交房的好事，但让他们意想不到的是，开发商却要求提前1年代收契税等相关费用，只有费用缴交齐全了，才可以正式交房使用，否则不予以办理交房手续。

业主质疑开发商代收契税作为交房条件，御湖湾售楼人员：“他们上面有人”

今年9月，在福州建发领第御湖湾购房的陈曦（化名）收到了《建发北湖苑X区（领第御湖湾）项目交房通知书》，通知她在9月底办理交房手续。按照双方签订的《商品房买卖合同》，交房时间本应是2014年6月30日，提前了将近7个月。

但让陈曦意想不到的是，开发商福州兆兴房地产开发有限公司在《交房通知书》中要求，办理《房屋所有权证》相关费用中需缴纳“房屋总价×3%”的契税，并且，这项费用由开发商统一纳入到“办理交房手续时需缴交的费用”收取，如有政策变动，多还少补。经过计算，陈曦要缴纳给开发商的契税超过4.6万元。

“缴交契税是在办理产权证时才需要办的手续，怎么变成了开发商的交房条件？”看到《交房通知书》，陈曦查看相关法律法规后得知，只有在办理《房屋所有权证》时才需完成契税缴交，并且契税的缴交和开发商办理交房手续不存在任何关联，“以缴纳地税作为交房的条件，这不是强制我们业主答应开发商的要求吗？”陈曦对此表示质疑。

对此，负责代理建发领第御湖湾的销售公司的售楼人员回应陈曦称，按照双方签订的《商品房买卖合同》中《补充条款》约定，商品房交付前，买受人（即业主）须缴清契税等相关费用，出卖人（开发商）收到相关费用后代为向相关部门缴交，“如果不是一次性付款，契税就应该由开发商统一代收代办。”

售楼人员的回复让陈曦感到很不合理，陈曦认为，虽然《合同》中约定，开发商收到费用后代为向相关部门缴交，但这并不意味业主的契税缴纳只能通过开发商进行，这项费用更不应该成为办理交房手续的条件，“既然是代为缴交，我们就有自行缴交的权利，开发商这做法不讲道理。”

13日下午，陈曦来到位于建发领第御湖湾的物业公司——怡家园物业（该物业公司为厦门建发集团旗下专业从事物业管理的股份子公司）——了解此事。此前半个多月，陈曦一直在向负责代理该公司的售楼公司的销售人员、开发商的客户服务部门进行反馈，但得到的结果都是被推来推去，“提供的客服电话没人接听，客服经理的手机始终无人接听。”

在怡家园物业公司近1个多小时的交涉后，陈曦仍没能找到相关负责人，随后，陈曦向在场的建发集团工作人员询问公司领导在福州的办公场所，该工作人员表示，“公司地址不方便说。”记者以业主的身份再次询问，该工作人员仍作出同样的答复。

据建发领第御湖湾的售楼人员透露，反映这些问题没人愿意解释非常正常，即便是投诉了也不知道会在哪一环节被卡住，不会让上级领导知道。他还向记者介绍，福州兆兴房地产开发有限公司是建发集团旗下的全资子公司，即便是投诉该公司也和建发集团没有关系，“建发集团每盖一块地的房子都成立子公司来规避风险，他是国企，公司大，就算你闹出什么事情来，他们上面有人。这是很现实的问题。”

建发集团旗下的所有项目均有代收契税，业主质疑：是否免息融资？

让陈曦更加难以理解的是，建发领第御湖湾的售楼人员还告诉她，按照双方签订《商品房买卖合同》约定，开发商在代收契税后，365天内才能办好《房屋所有权证》。这就意味着，陈曦应缴纳的4万多元契税可能1年内都滞留在开发商手中。

但是陈曦了解到，办理《房屋所有权证》时，在缴纳契税后，通常只要到所在地的房地产行政主管部门办理产权登记，《房屋所有权证》办理时间大约在20～60日就可以完成。“所有买房的朋友都没有听过要办这么久。”陈曦说，既然开发商效率如此低，她就想自行缴交契税、办理《房屋所有权证》。但售楼人员却又告诉陈曦，“业主太多，不易收齐，所以会拖长办理时间。”同时，售楼人员称，按照签订的《合同》，契税只能由开发商统一代收代办。

陈曦告诉记者，当初在购买房子时，26条格式条款、6个附件内容、总共有42页的《商品房买卖合同》根本看不过来，当时的售楼人员还说，“这是格式条款，都是按照统一制定，不会有什么问题。”在对这些条款细则还没细看的情况下就签下了合同，完全没有想到，由开发商代收代办契税不仅没能得到方便，还要在长达1年之久才能办好《房屋所有权证》。

13日，记者来到建发领第御湖湾的怡家园物业，记者在询问办理交房手续的业主过程中了解到，部分业主对开发商统一代收契税表示不满，一位黄姓业主告诉记者，“不交给开发商契税，就办不了交房手续，也没有办法。”另一位业主表示，“工作太忙，反正都要交，虽然觉得不合理，也没时间和开发商计较。”像陈曦一样的业主还有不少，有业主反映称，“几万元的契税就这样交给开发商很不合算。”

正当部分业主对开发商缴交契税行为表示质疑时，建发集团一位“负责开票”的工作人员透露，在建发领第御湖湾里，除了一次性付款单元产权自办的业主外，其他的所有业主都是按照《交房通知书》缴交，目前已经缴纳的业主差不多300户。该工作人员还表示，“建发集团从第一个项目至今，这么多年来一直都这么缴交，包括上海、成都、长沙等地的全国所有项目都是如此。”

记者从建发集团官方网站中获悉，该集团自上世纪八十年代初涉入房产开发，经过三十余年的发展，建发旗下已拥有“建发房产”和“联发集团”两大知名房地产开发品牌。建发房地产集团和联发集团已双双取得国家房地产开发一级资质，并入选中国房地产百强企业，开发区域从厦门延伸到中国十多个城市。

“这笔契税提前1年交给开发商，非常不值。”一位业主为记者算了一笔账，此次他要缴交的契税共4万多元，还要被“冻结”将近一年。由于经常参与民间借贷，他介绍称，这笔费用民间借贷，1年可以收益好几千元，足够用作建发领第御湖湾的房子1年的物业费。

在接受采访时，陈曦也给记者算了一笔账，在建发领第御湖湾里有将近400户业主，这些业主购买的房子，少数房子在120万元以上，多数房子在150万元左右，最高层的复式楼将近200万元，按照3%税率缴交契税计算，“少的3万多元，多的将近6万多元，开发商1年当中可以免息获得一笔很大的资金。”陈曦对开发商这做法表示质疑，是否借此变相免息融资？

律师：开发商强制代收契税涉嫌侵占国家税收收入

14日，记者从国家税务总局了解到，对于契税的征收并没有强制规定，也没有要求开发商代收代缴，更没有进行强制征收要求。

随后，福州市房屋交易中心工作人员介绍，在办理《房屋所有权证》时，开发商或是业主均可到自行缴交契税，开发商要求缴纳契税作为交房的条款，业主可以找律师协调，但在在收到契税后延期办理产权证并不合理，“交房与办理《房屋所有权证》是两码事。”

福建元一律师事务所律师吴光辉指出，按照《中华人民共和国契税暂行条例》规定，凡转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，都应当依法缴纳契税。因此，契税是否及时缴交，直接关系到业主的切身利益，业主有权自主决定缴交契税的方式和途径。

开发商是否有权代收业主的契税是本案的关键，在双方签订的合同中，开发商指出，办理产权所需的契税由开发商收到相关费用后向相关部门缴纳。但吴光辉指出，2004年，国家税务总局发布《关于征收机关直接征收契税的通知》中规定，“2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。”

在吴光辉看来，《商品房买卖合同》中虽然规定由开发商代缴契税，但并不代表开发商有权强行向业主代收。他认为，缴纳契税本身就是法律规定的纳税人应尽义务，如果不依法纳税，由纳税人承担相应法律责任，“业主有权选择是否委托开发商代为缴交，但作为开发商，不能把国家的税收作为办理交房手续的条件，变成开发商强制收这笔钱就没有道理了。”

根据业主的反映，开发商将2014年6月30日交付使用的房屋提前到2013年10月前办理，双方签订的《合同》中也表示，开发商应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由开发商提供的资料交付业主。

但吴光辉律师认为，即便是业主签订《合同》同意委托开发商代收代办《房屋所有权证》，但是为了确保国家契税的及时征收，按照《福建省贯彻<中华人民共和国契税暂行条例>实施办法》规定，“纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。纳税人办理契税缴纳事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”因此，开发商应该严格按照税务征收的相关规定，及时向缴交契税的税务相关部门缴纳。

“开发商提前将近一年收取契税，如果没能及时向税务机关办理缴交事宜，就有可能从中获利，并且给国家利益造成损失。”吴光辉指出，业主有权监督开发商是否向税务部门及时缴交契税，并可以查看契税完税凭证，“如果开发商未能及时办理，就有侵占国家税收收入的嫌疑。”

吴光辉认为，税务部门有权对开发商是否依法缴纳契税进行监管，如有违反税法，应当严格按照国家法律规定进行处罚。同时，业主作为消费者，签订的“格式合同”存有不公平的条款，可以向工商行政管理部门进行投诉，由工商行政管理部门依法依规维护消费者的合法权益。

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