房价上涨！卖房者以配偶不知情为由反悔，法院如何认定？

案例一

何某诉张某、刘某确认合同无效纠纷一案

2014年7月23日,刘某与何某夫妻两人购买济南某房地产开发有限公司开发预售的房屋一套，并于2017年5月28日办理了产权登记手续，登记的产权人为何某，共有人为刘某。

2016年6月12日，刘某与张某在中介机构居间下签订房屋买卖合同一份，约定刘某将涉案房屋出卖给张某，成交价格110万元。合同签订后，张某向刘某交付定金6000元，同年6月28日和11月18日，张某又支付刘某房款344000元、10万元，刘某将房屋交付给张某，剩余房款双方约定待办理产权过户后两个月付清。

2017年8月31日，何某将张某及刘某起诉至法院，要求法院判令刘某与张某签订的上述房屋买卖合同无效，并要求张某腾房。理由为，涉案房屋系其与刘某的夫妻共同财产，刘某擅自与张某签订房屋买卖合同，张某明知该房屋系刘某与何某的共同财产仍然购买，但何某对此并不知情，也不同意出售该房屋。

法院经审理认为，张某与刘某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。涉案房屋归何某和刘某夫妻共同所有，何某虽未在房屋买卖合同中签字，但经查明，何某之前在某售房网站上发布出售涉案房屋信息，登记的联系电话为其个人电话，中介机构正是通过该网站获悉涉案房源并与何某联系售房事宜，中介机构的经办人员也证实何某对此是知情的，故何某主张其对刘某出售房屋事宜不知情，显然与事实不符。同时，张某与刘某签订房屋买卖合同时，房屋尚未办理不动产权属证书，张某信赖何某与刘某购买房屋后出售，从而购买该房屋，系善意购买，且房屋买卖合同约定价格合理，张某亦支付合理对价。现涉诉房屋已交付，张某使用该房屋无违反法律法规的情形。何某以其对刘某出卖涉诉房屋不知情且不同意为由，主张刘某单独与张某签订的房屋买卖合同无效，要求腾房，该主张于法无据，不予支持。

案例二

朱某君诉陈某建确认合同无效纠纷一案

陈某朝与李某兰系夫妻关系，婚后共育有两子，长子陈某泉、次子陈某建，朱某君系陈某泉的女儿。陈某泉于1996年12月3日死亡，李某兰于1997年11月21日去世，陈某朝于2014年11月1日去世。陈某朝系某高校职工，于1998年参加房改，购买坐落于济南市历下区某小区房产一处，当时李某兰已经去世，房屋权属状况信息显示所有权人为陈某朝，无共有情况。

陈某朝与陈某建于2013年7月7日签订济南市存量房买卖协议，约定陈某朝将该房屋以30万元的价格出售给陈某建，并已过户。后朱某君将陈某建起诉至法院，以陈某朝擅自将其与李某兰共有的涉案房屋出卖给陈某建，侵犯了朱某君应享有的房屋继承权为由，请求法院确认陈某朝与陈某建签订的《济南市存量房买卖协议》无效。

法院经审理认为，首先，涉案房屋登记在陈某朝个人名下，并无其他共有人，该房屋产权登记具有对外公示及产权推定的法律效力。陈某朝将其名下房屋对外出售，符合相关法律规定。其次，退一步讲，即使涉案房屋系陈某朝和李某兰的共有房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，朱某君以陈某朝对涉案房屋不享有完全处分权为由主张《济南市存量房买卖协议》无效，该主张亦不能成立，法院对此不支持。