买房子光看房产证是不够的！你买的房子可能是别人的！

【案情简介】

吴1、吴2和吴3系老陈和配偶老吴的女儿。老吴于1997年1月死亡，生前未立有遗嘱。

在房改前，位于武昌区康乐九里某房屋是武汉江南实业集团有限公司（原武汉第五棉纺织厂）分配给老吴的公租房，1993年12月15日老吴与武汉第五棉纺织厂签订《购房协议书》，武汉第五棉纺织厂按照国家房改政策，将房屋转让给老吴。

房改后房屋由老陈居住至今。老吴死亡后，1999年7月30日在办理案涉房产所有权转让登记时，登记簿上记载的所有权人为老吴之女吴3。吴3并非房改房出售人单位的职工，不属于该单位的房改对象。

现因对案涉房屋权属产生纠纷，老陈、吴1、吴2诉至法院。

【问题讨论】

房屋归谁所有？

【简要观点】

基于物权关系发生的纠纷，不适用于诉讼时效的规定。因法律行为而产生的不动产物权变动，需要买卖等法律行为合法有效，登记机构在不动产登记簿上的记载仅说明登记名义人为吴3，而无法证明其权利的取得适法。

本案案涉的房产系房改房，武汉江南实业集团有限公司依照国家房改政策将自管房产出售给本单位职工老吴，老吴通过房改取得该房的权利，是该房的真正权利人。吴3不是武汉江南实业集团有限公司的职工，不能通过房改取得案涉房产的权利，其与武汉江南实业集团有限公司的《协议书》的效力仅及于办理不动产物权的登记。老陈、吴1、吴2的证据充分证明案涉房产的权利人是老吴的事实，吴3个人缺失取得权利的正当原因和合法基础。在不存在交易第三人的情况下，本院确认案涉房屋的所有权归老吴享有。

案涉房产系老吴和老陈在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同共有财产，该房屋所有权的二分之一系老吴的遗产。继承开始时，老陈、吴1、吴2及吴3共同享有该房屋的所有权。

被继承人老吴生前未立有遗嘱，对其遗产应依法定继承处理，在分割时应将房屋的一半分出归老陈所有，另一半由同一顺序的法定继承人均分。对案涉房屋的所有权，老吴配偶老陈享有62.5%的份额，子女吴1、吴2和吴3各享有12.5%的份额。

【律师提示】

房屋登记只是不动产物权的公示方式，是对变动不动产物权当事人的意思表示进行推定的结果；不动产物权的取得有原始取得和继受取得两种方式，其中原始取得主要有依法建造房屋、依法添附房屋（如翻建、加层）等情形，而继受取得主要有房屋买卖、继承赠与等情形，不动产物权的认定不以行政机关的授权或确认为前提。

房屋买卖时谨记要求卖方详细说明房屋取得的过程，并要求提供取得房屋的原始合同，如商品房买卖合同、房改房协议等等，切记要求与房屋所有权有关的所有人在买卖合同上签字确认或要求代理人出具授权买卖的相关材料