疫情影响下的租赁合同纠纷及相关建议

引言

疫情爆发以来，在党的领导下，各级政府纷纷启动一级响应机制，目前我国的新冠疫情已得到良好的控制。在此期间由于对疫情防控措施的不断加强，严格限制人员流动，除了必要场所，各大商场、店铺均被要求限期营业又或者因为疫情隔离的缘故，客流量大大减少，许多人民群众也因为疫情无法返工返校导致等，导致各地租赁纠纷不断显现。那么承租人人能否以新冠疫情作为不可抗力请求解除租赁合同或者因为疫情要求减免租金，亦或是延期交房租呢？对承租人而言，又是否必须减免租金呢？笔者今天就为大家梳理一下新冠疫情下租赁合同纠纷问题，供大家参考。

租赁用房主要可分为两种用途，一种是商用类型，即将房屋用于对外经营、例如餐厅、商店、电影院、ＫＴＶ等，另一种是自用类型，即供个人居住的房屋等，工厂、写字楼等虽具有商业性质，但由于其相较餐厅、商店等场所而言较少直面消费者，其具有相对稳定的客户流量，受日常人流量限制较小，将其归为后者一并讨论。

一、关于不可抗力ｏｒ情势变更

《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

笔者认为，新型冠状病毒疫情爆发突然，来势凶猛，各地纷纷采取最严格的防控措施，出乎众人意料，属于“不能预见、不能避免”，但是否租赁合同双方能以不可抗力作为抗辩理由请求部分或全部免除合同应当具体讨论，考虑疫情与合同能否履行的因果关系。

在房屋租赁关系中，出租人的责任是及时交付房屋，疫情及防控措施不影响房屋的交付和约定用途的情况下，一般不宜认定出租人因不可抗力未履行租赁房屋的交付义务。如果出租人因为封城、封路等原因无法履行房屋交付任务，则可以适用为不可抗力。于承租人而言，承租人的义务是按期交付房屋租金。交付房屋租金属于金钱义务，一般而言，金钱义务一般不存在客观履行不能的情形，所以不适用不可抗力相关规定，但是承租人可以根据具体情形适用“情势变更”的相关规定。

《合同法司法解释二》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

所以，对于对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人符合“情势变更”的条件，属于“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的情形，适用情势变更相关规定。对政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营确实因疫情防控受到较大影响的，承租人可以根据公平原则请求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。

对于自用类型租房的承租人，疫情防控并不影响房屋功能的使用，一般不适用情势变更的规定。但承租人确实因为疫情原因无法返回居住地居住的，承租人可以根据公平原则与出租人协商适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情损失等。

二、关于租金减免

首先关于租金减免的请求权基础，根据上述的分析可知，承租人的支付义务属于金钱债务，一般不存在履行不能的情形，所以不适用不可抗力。其次，请求减免租金属于合同变更，依据不可抗力，只能免除因疫情导致产生的违约责任；而不能主张免除付款义务，即减免租金。因此，承租人请求减免租金的请求权基础只能是情势变更。

其次，针对不同用途的房屋租赁类型，承租人能否主张减免租金我们应当结合各地方政策进行具体分析，以上海地区为例。上海市国资委２０２０年２月１１日印发《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》规定：承租上海市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收２月、３月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类上海市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。所以，根据该规定分析如下：

（一）餐饮娱乐、休闲消费等商业场所租赁合同

上海市政府鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类上海市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。承租人确实因疫情防控无法开展经营活动导致经营收入骤减的，承租人可适用“情势变更”规则向出租人主张停业期间相应租金的减免。

（二）工厂、车间等生产经营场所、企业办公场所租赁合同

针对此类租赁合同，应当区分此类生产经营场所、办公场所是否租赁的是国有企业的经营性房产。对承租国有企业的经营性房产的，无论是直接租赁还是间接租赁，上海市政策规定均先免收２月、３月两个月租金。对承租非国有企业的经营性房产的，承租人可适用“情势变更”规则向出租人主张停产、停业期间的相应租金减免。法院可根据公平原则结合具体个案合理认定租金减免标准和尺度。

（三）住宅小区房屋租赁合同

各省市出台的房租租金减免政策主要是针对中小企业，所以对于住宅小区等自用房屋减免少有规定，实践中承租人可与出租人协商能否减免房租，倘若部分住宅小区自行采取封锁措施禁止租户进入，客观上导致承租人的合同目的无法实现的，承租人可依据“情势变更”、公平原则主张减免部分租金。

三、关于延期支付

受疫情影响，银行等金融机构营业网点相应减少，营业时间受到限制，现场业务办理确实不便，但网络电子支付方式已经非常普遍。因此，疫情防控措施并不必然导致金钱给付义务无法履行，一般情况下当事人不能以疫情为由主张延期给付。若因受疫情影响出现资金困难的，可及时告知对方，积极协商解决。所以如果在疫情防控期间，承租人有条件支付而故意不按时足额支付租金，构成违约，导致合同目的不能实现，出租人可请求解除合同，并由承租人承担相应违约责任。

四、关于通知义务

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人因为情势变更而请求变更或者解除合同的，应当及时通知对方当事人并与对方当事人协商达成变更或解除合同的合意，协商不成的，可向人民法院起诉。

五、关于合同解除

对于因受疫情及防控措施影响，解除合同符合双方合同约定或《合同法》第９４条规定情形的，当事人可以协商一致解除合同。如果租赁双方未就合同解除事宜达成一致，不可抗力构成法定的免责和合同解除事由，无需司法介入；情势变更需当事人向法院请求，由法院根据公平原则和案件情况，确定是否解除合同，并不当然免除当事人责任。基于租赁房屋暂时不能使用、承租人短期迟延交付租金等事由而请求解除合同的，由于并未根本违约，导致合同目的无法实现，处于维护交易秩序目的，法院一般不予支持。

六、关于租赁合同履行建议

（一）当出现疫情影响合同履行情形时，应采取措施减小损失并及时通知对方当事人。根据《合同法》第一百一十八条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。需要注意的是，根据《民法总则》的诚实信用原则，发生违约情形，守约方也有义务防止损失扩大，应当采取相关措施防止损失扩大。

（二）积极沟通协商，减少纠纷产生。假如疫情影响承租人的合同目的实现，建议承租人在疫情发生之后，及时向出租人告知疫情对经营的影响或因疫情管制无法居住租赁房屋的期限等，双方协商处理房屋租赁合同，订立补充协议，尽量通过私立救济的方式减少纠纷产生。同时，对于符合不可抗力法定解除条件的，应尽快向出租人发出解除合同的通知并及时止损。如果协商不成，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任，然后再通过诉讼进行救济。

（三）注意保留证据。为了防范风险的发生，当事人在订立、履行合同过程中应注意收集、保留证据，例如，政府采取的应急措施以及造成合同履行障碍的证据、承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据以及合同双方的相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式将双方的交流记录予以固定。

（四）寻求疫情政策支持。疫情发生后，各地方政府均陆续出台房租减免政策，因此，承租人应注意本地区的减免政策及其适用条件，充分运用各地方出台的疫情政策，争取减免租金。

（五）疫情造成违约情形时，咨询专业律师团队，合理确定请求权基础。因疫情对房屋租赁合同履行的影响存在个案差异，故处理具体的租赁合同纠纷中应根据实际情况结合证据规则灵活掌握和处理，合同当事人在提起诉讼时，亦应谨慎选择请求权基础，建议咨询专业律师团队，充分考虑疫情合同目的、履行期限、疫情对继续履行合同的影响程度，合理地确定相应的救济措施，防止请求权基础选择不当而承担不利后果。