如何应对 二手房交易常见纠纷

　如今一二线城市的房价，已经到了让大多数人目瞪口呆的程度。人们对房子翘首以盼的同时，也催生了一系列购房纠.律师就常见的房屋交易纠纷提供法律意见，并提醒购房双方应注意的事项。

　　问题一：遇到银行政策调整，买家无法及时支付房屋尾款怎么办？

　　法律意见：由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款，从而买家无法按合同约定支付房屋尾款，这种情况是很常见的。出现这种情况的时候，买家要向卖家承担违约责任。因此，在购房前，买家必须了解个人征信和银行政策。

　　问题二：卖家逾期交房怎么办？

　　法律意见：除了一些特别的事由，比如买家未付清尾款等原因，卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家。若卖家逾期腾房，买家可以按合同约定向卖家主张违约责任。

　　问题三：卖家逾期不履行过户手续怎么办？

　　法律意见：在房价迅速蹿升的特别时期，一些卖家会不惜违约，通过拖延过户时间，不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同，达到毁约的目的。遇到这种情况时，如果要求卖家双倍返还定金无法弥补买家的损失，那么，买家可以向法院请求继续履行房屋过户，或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。

　　问题四：房屋质量有问题怎么办？

　　法律意见：这个问题主要有三种情况，第一，如果签订房屋买卖合同时，卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况，买家据此得到优惠价格，房子过户后，买家又以此对卖家主张赔偿责任的，那卖家可不承担责任。第二，如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向卖方主张违约责任或者赔偿责任。第三，卖家已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的，那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

　　问题五：房屋过户后，发现买家户口没有迁移怎么办？

　　法律意见：房子往往和学位以及福利挂钩，如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况，除了要催促卖家及时迁移户口之外，最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况，并且把户口迁移违约责任写在合同里。

　　问题六：定金问题产生争议怎么办？

　　法律意见：二手房买卖中，定金纠纷很常见。按照定金合同的性质，定金又可以分为立约定金、违约定金等，所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”，而没有明确具体的内容，那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以，具体明确的约定，是避免定金争议最好的方法。

　　问题七：买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”，后来卖家主张买卖合同无效怎么办？

　　法律意见：为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的，但是并不必然导致房屋买卖合同无效，卖家看到房价大涨，就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的，不影响其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格，并且是双方的真实意愿，那么房屋买卖合同就是有效的。

　　问题八：交了诚意金（意向金），如果不想买房了怎么办？

　　法律意见：主要分两种情况，第一，买家向中介公司交付意向金时，中介公司没有要求买方签订《定金合同》，而仅仅是出示诚意金收据，那么这个时候的诚意金就相当于“订金”，只要最后没能订立买卖合同，诚意金都应当返还。第二，如果中介公司在《定金合同》中明确约定：“一旦卖家同意买家的条件，并且收取诚意金后，诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定，那么这时候的诚意金就相当于“定金”，买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候，买家是不能要求返还的。