买房三大纠纷，你遇到过吗？拿起法律武器维权

满心欢喜收楼，窗外的美景却变成了“墓景”；一掷千金买了个“学位房”，等到孩子入学时却发现原本的省级学位变成了“村级”学校……对普通市民来说，买房是个大事件，但几百万买来的商品房遭遇纠纷的事件却时有发生。

法律人士认为，房企在追求利润的同时，也应顾忌业主的切身利益。而买家也应该有一定的法律意识，多一份警醒或许可以更好地维护自己的权益。

案例

1

绿地变墓园

业主收楼遇“惊吓”

买房是一件令人高兴的事，但有些业主在交房时未能见到惊喜，反而受到“惊吓”，这种现象并不鲜见。原因何在？业主在买房置业时如何进行甄别？

案例：去年年底，广州增城某楼盘进入收楼阶段，但多名业主在检查单位时，却发现规划图中的大片绿地竟变成一片露天墓园。“3楼以上朝西的房间就是墓园全景。”有业主表示，按照发展商提供的楼盘模型显示，C栋单位旁是一片空地，“当时问销售绿地是什么，他们说是地铁口，我们这才买了房。”

开发商有关负责人在接受信息时报记者采访时表示，“墓园是在红线施工范围外，不属我们（开发商）管理。”据该负责人透露，早在卖房销售阶段，楼盘就已经贴了公示，并没有刻意隐瞒业主。开发商称其正与墓园所属的村落商讨，有两个方案待定，其一是动员村民迁墓，其二是将那些墓地用高蓬遮挡。不过截至记者发稿时还没有定论，目前仍有相当一部分业主因此还未收楼。

律师说法：广东建筑房地产律师、北京市盈科（广州）律师事务所高级合伙人刘金纲表示，根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在商品房买卖中，开发商除对房屋质量和权利提供保障外，还负有若干提示告知义务，特别是对负面信息的披露。负面信息往往会影响合同的订立，甚至直接决定双方的交易。开发商如果真的隐瞒墓园情况，虚构修建地铁的事实，那就涉嫌合同欺诈。

刘金纲建议，购房者可与开发商进行协商、谈判，要求开发商解除合同、赔偿损失或要求开发商与周边墓园协商搬离等；其次可以向有关政府部门投诉。刘金纲提醒业主，要注意及时固定证据，如购房合同、开发商有关绿地的宣传资料和口头承诺等，必要时可寻求专业律师的帮助。

案例

2

宣传“入读名校” 结果学位落了空

学位和学区，是购房最看重的因素之一，也是很多楼盘的关键性卖点。被维权的楼盘，不少都是因为原本宣传的“入读名校”没有落实，让业主的希望落了空。

案例：去年4月，佛山一大型楼盘受到不少业主投诉。原来，根据佛山市南海区教育局当月发布的《桂城2017年中小学入学方案》，该楼盘对应的学校变成“村办”的叠窖二小和叠窖中学，这和当初售楼时宣传的就近入读名校（桂江小学或灯湖小学）有天壤之别。业主们如当头一棒，纷纷表示不能接受。

该楼盘开发商向记者表示，当初宣传单上写的是楼盘附近有哪几所学校，而不是说可以入读某所学校。他还告诉记者，开发商目前也在帮业主尽量争取桂江小学的学位，但今年业主的孩子可以入读什么学校，需要等4月教育部门的划分才能最后确认。

律师说法：刘金纲表示，广告是对整个楼盘的宣传，并不说广告的内容适用于楼盘中所有的户型和单元，所以购房者一定要对单元、楼层、朝向、户型等做具体的了解。广告中会有“俯瞰江景”、“毗邻公园”、“周边名校环绕”等定义较为模糊的宣传。建议购房者不要只轻信广告，应以实物为准，最好到现场查看。此外，在签订购房合同时可以选择将售楼人员的宣传以及广告中涉及的内容都写到补充协议中去，比如销售人员承诺的“带学位”、“入读名校”等。或者通过留存资料，甚至手机拍照等方式取证，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

案例

3

开发商卖车位 业主表示“太贵”

随着私家车数量增多，由小区停车位衍生出的矛盾也日益突出，尤其是小区车位权属及收益归属问题，成了小区车位所有纠纷的症结所在。

案例：日前，白云区一楼盘数百名业主在该楼盘售楼部投诉小区车位没有固定月保、车位定价过高、临停费用不合理，认为开发商是在逼着业主买车位。同时作为一个新小区，楼盘还存在人车不分流、停车位过窄等问题。有业主表示，开发商准备将地下车位出售，价格高达38万元，甚至高出同小区别墅车位15万元的价格。

该楼盘开发商负责人向记者表示，近期销售的地下车位共800个，不过并非像业主所说的“高于别墅车位价格”。该负责人解释称，当初销售别墅时就已经承诺买房送车位，由于需要价格备案，所以只是随便拟了一个价格，并非真实的成交价。而洋房车位38万元的价格，也是预售价，没有包括折扣在内。对于业主所说的“没有固定月保”的说法，上述负责人也表示不认可。他表示，4个月前业主收楼后，地下车位都是免费供业主使用，如今卖车位也是正常的销售环节。如果业主不想买车位，室外仍有月保位可以停车。

律师说法：华南理工大学法学院汪翌表示，车位、车库是小区业主共同生活的重要设施，与业主生活密切相关。但目前地下车库不计入公用建筑面积分摊，与商品房的买卖相对分离。故在小区业主入住后，常因车位的售卖和使用问题与开发商发生纠纷。

对于本案中出现的38万元车位，汪翌认为，从业主角度来说，要求开发商降低车库价格，开放月保车位的主张具有合理性。根据《物权法》第74条的有关规定，车位、车库首先满足业主的需求。过高的车库价格不利于满足小区业主的停车需求，同时将加剧车位外流，引发“炒车位”的不良现象。另一方面，小区车位已成为购房者选择购房的重要因素，车位在购房时并未计入房屋价格，入住后过高的车位价格是一种变相的房屋涨价，加重了买房者的负担。

除了车位价格外，对于业主们反映的小区内未进行人车分流的问题，汪翌也认为，小区物业公司应当积极履行安全保障义务，规划小区道路的人车分流，保障业主的人身安全