律师详解退房无法律依据

    深圳断供风波、杭州万科购房者砸楼事件、深圳首个全额补差价楼盘“桑泰丹华府”的做法、北京首起房屋降价索赔案开审……近期，楼市一系列事件再次成为人们关注的焦点。那么，断供、砸楼的业主会承担什么样的法律责任？高价购房者要求退房或补偿差价是否有法律依据？新报记者采访了天津四方君汇律师事务所律师王米娜。

　　断供：银行百分之百胜诉

　　新报： 深圳断供潮事件中，业主选择断供会对自己造成什么影响？会承担什么样的法律责任？断供业主会不会被宣布破产？
王米娜：业主断供必然会导致大量不良贷款或者坏账，银行就会减少按揭贷款授信额度。作为贷款业主，他们个人的信用也会留下污点，对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都将不被批准。

　　另外，业主断供将承担相应的违约法律责任，银行将向法院起诉，要求解除按揭合同，判令业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。这类案件，银行基本上百分之百能胜诉。判决生效后，业主不能偿付的，银行将申请法院强制执行，拍卖业主的房产，因此发生的执行费、评估费、拍卖费等也将由业主承担。

　　断供业主成为诉讼的被告，失去现有房产，这是第一个后果。如果拍卖房产所得的款项不足以清偿上述费用，银行或者承担了担保责任的开发商有权利继续向业主追讨尚未还清的款项。如果之后银行或开发商发现业主有其他资产，还可以向法院提出对这些财产进行强制执行，用以偿还剩余的欠款。

　　房价跌要退房：无法律依据

　　新报： 高价购房者因为房屋降价而要求退房，是否有法律依据？

　　王米娜：在市场经济条件下，商品价格围绕供需存在正常的上下波动，这是经济规律的体现。反映到我国法律规范上，只要开发商与先行购房者签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，他们所签订的《商品房买卖合同》就是合法有效的。既然双方签订了买卖合同，风险自担。

　　《合同法》规定的一般法定解除条件大致有四大类型：一是协议解除的条件；二是约定解除的条件；三是不可抗力致使不能实现合同目的；四是违约行为。其中，违约行为原则上是债务人违反合同的主给付义务，违反从给付义务及附随义务一般不得解除合同，但致使合同目的落空时可以解除合同。如果购房者与开发商没有降价退房的约定，那么要求退房是没有法律依据的。

　　补差价：属买卖双方商业行为

　　新报：深圳一楼盘提出全国首个全额补差价措施引起广泛争议，从法律角度该怎么看？

　　王米娜：购房户是没有权利要求补偿差价的。当然法律也不禁止购房者就“补差价”问题和开发商协商，更没有禁止开发商拿出钱来给予补偿。只要双方在平等自愿的基础上达成了共识，签订了补充协议，这种契约也受法律保护。

　　开发商补差价的行为属于开发商处分自身权利的行为，他们有权根据市场行情的变化调整商品房销售价格（无论是提高还是降低），对于降低商品房销售价格给部分先行购房者造成的不利影响，开发商无义务消除。