谨慎对待违约责任

   商品房买卖，随着我国住宅改革的深入，越来越受到大家的关注。然而随便购买一套商品房价格都不菲，大部分人一生中难得购一次房，也正因为如此，往往对合同的条款不甚明白，更担心陷入开发商所设的陷阱，担心到时候不是买了“房”而是买了“烦”。也有些人达到了购房的经济实力，总为种种担心而不敢下定决心。面对着有限的土地、直线上升的房价、自己住房的现状，又按耐不住跳动的心。为此，笔者就将其中最为关心的一个问题———违约责任进行简述分析，希望能为想购房或即将购房的人出些微薄之力。

　　其实，自上世纪80年代改革开放以来，我国对房地产行业的相关法律、法规也进行了不断更新，到目前为止已相当完善。在此就不一一介绍，仅将违约责任有关方面进行阐述。

　　违约责任也称违反合同的民事责任，是指合同当事人因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，而向对方承担的民事责任。违约分为预期违约和实际违约两种，违约责任的处理方式有继续履行、赔偿损失、给付违约金三种。

　　违约金：违约金的约定虽然属于当事人所享有的合同自由的范围，但这种自由不是绝对的，而是受限制的。《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

　　定金：《合同法》规定：“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者返还。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；收定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返回定金。”定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标额的20％。

　　定金与预付款的区别：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。

　　违约金与定金：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约，对方可以选择适用违约金或者定金条款，即违约金与定金不能同时并用，只能选择其中一种适用。选择权在于守约方。

　　定金责任与赔偿损失的区别：定金责任不以实际发生的损失为前提，定金责任的承担也不能替代赔偿损失。所以，在既有定金条款又有实际损失时，应分别适用定金责任和赔偿损失的责任，二者同时执行，这与前面所讲的定金与违约金的关系是不同的。当然，如果同时适用定金和赔偿损失，其总值超过标的物价金额总和的，法院应酌情减少定金的数额。