建筑物共有部分权属分析

    【摘要】建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，也是我们现在的城市生活中，每一个人都面临的物权法问题。2007年10月1日正式实施的《物权法》首次引入建筑物区分所有权的概念，并制定了相应规则，给原来在房地产开发经营过程中涉及到的小区绿地、道路、地下人防工事、停车场、外墙面、楼顶等一系列悬而未决的权利归属问题给出了答案，但也仍然有一些问题亟待解决。

　　【关键词】建筑物区分所有权 专有部分所有权 共有部分所有权 共同管理权 互有

　　所谓建筑物区分所有权，就是根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权以及对共有部分共同管理三权利的结合。《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
从民法理论上讲，关于建筑物区分所有权曾有“一元论”、“二元论”、“三元论”和“四元论”说，从条文的表述来看，《物权法》规定的建筑物区分所有权采用的是修正的“三元论”说。即包含建筑物专有部分享有的专有权、对共用部分的共有权，以及对于建筑物整体享有的共同管理的权利三种权利共同形成的复合权利。

　　业主对建筑物共有部分的所有权是建筑物区分所有权的重要组成部分，可以说共有性是建筑物区分所有权的共同性灵魂，加上实践中因住宅内共有部分权属界定不明产生的权益纠纷大量出现，因此本文着力对建筑物共有部分权利的特点和权属进行分析、探讨。

　　一、建筑物共有部分业主共有权概念

　　业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，是指建筑物区分所有权人按法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分享有使用、收益、处分的权利。

　　二、建筑物共有部分权利特点

　　与专有部分所有权部分相比，建筑物共有部分权利特点突出体现在：

　　（一）主体身份具有复合性。区分共有权人的身份是复合的，既是共有权人，也是专有权人及区分所有权人团体的成员之一，是三种身份集于一身;而一般共有权人的身份却只有一种，即共有所有权人。

　　（二）区分所有权人的共有权具有从属性。在建筑物区分所有权中，区分所有权人的专有权是主权利，共有权随专有权的取得而取得，随专有权的变动而变动，不能只留有专有权而将共有权单独处分，反之亦然。而一般共有权中，共有权的取得、变更和消灭都取决于共有独立的行为，不存在主从关系。

　　（三）区分所有权人不得请求分割共有权的标的物。这是因为区分建筑物在物理上是一个永久不可分割的整体(除建筑物灭失以外)，这就决定了各个区分所有权人之间形成不可分割的共有关系，只要区分所有权存在，并且建筑物尚未灭失，就不能分割区分所有建筑物。而一般共有权的标的物，共有权人得请求其应有部分之量的分割。

　　（四）当区分所有权人的共有权随专有权的转让而转让时，其他区分所有权人没有优先购买权。而在一般共有权中，其中一名或多名共有权人转让其份额时，其他共有权人在同等条件下享有优先购买权。

　　三、业主对建筑物共有部分的所有权的性质界定

　　根据《中华人民共和国民法通则》第70条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。”据此，共有是指两个或两个以上的权利主体，即公民、法人或其他组织就同一财产共同享有所有权的法律状态。而共有权是指两个或两个以上的权利主体，即公民、法人或其他组织就同一共有财产所享有的权利。在我国民法理论中，一般将共有分为按份共有、共同共有和准共有。建筑物区分所有权的共有属于哪一类型的共有，在法学界一直存在不同的观点，但相同的是各家观点都认为这种共有是建筑物区分所有权项下的一种特殊的共有类型。这种共有是一种不分份额的共有，它比共同共有还复杂、还紧密，是永远不可以分割的共有，杨立新教授将它定义为互有性质的共有，即互有。与之类似的典型互有比如一个家族共有的一个祠堂，是祖产，这是家族人共有的，这个共有财产永远也不能分割，只能一代代传下去，不可分割，这就是互有。建筑物区分所有权中的共有是一样的，也是一种互有，而非一般的共同共有。

　　四、建筑物共有部分的范围　

　　关于共有权的客体，区分所有建筑物中关于共有部分范围的界定，《物权法》中提到了两部分，不够完全。第一规定的是道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，第二规定的是车库和车位。实际上属于业主共有范围的并不仅限于此，还包括建筑物的地基、承重墙、建筑物外墙以及电梯、水电气共用管道等等。 在最近的《最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）中将其中一些建筑物共有部分做了明确的规定，其中包括建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、共有设施。我们按照三个部分来逐一探讨：

　　（一）建筑区划内的建设用地使用权

　　在房地产法律、法规中，地随房走，房随地走，房地一体是一个基本原则。在取得房屋所有权成为业主后，即代表同时取得了房屋的所有权和房屋所占土地的使用权（经济适用房除外）。所以房屋所占土地使用权属于业主的专有部分，那么对于建筑区划内非房屋所占土地，例如道路、绿地、其他场所所占土地是属于建筑物区分所有权中业主共有范围的，当然也有例外的情况。根据《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　1、关于道路。法律规定的很清楚：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

　　2、确定建筑区划内绿地权属的规则是，首先，小区的绿地属于全体业主共有，但是有两个除外。一、是属于城镇公共绿地的除外；二是明示属于个人的除外， 什么是明示属于个人的？这种规定主要是针对别墅住宅，一般的住宅建筑，公共绿地属于业主共有，并无异议。但是对于别墅住宅大都拥有自己独立的院子，这个院子区域内的绿地是属于别墅业主所有的，而不能将其按照整个小区业主共有。但是明示属于个人所有的，怎么样才算是“明示”呢？

　　在现实生活中，商品房的一层房子不太好卖，价钱也较低，于是开发商想了办法，就把窗前绿地赠送给一层的业主，业主可以自己做成一个小院，成了自己的独立空间，这样一层的房子就好卖了，价钱也高了。但是，这个窗前绿地究竟是谁的？区分所有建筑物的绿地都是共有的。为什么开发商就能赠送给业主呢？开发商的赠送行为是不是就是明示了属于一层业主行为呢？假如就是赠送给一层的业主了，使它变成与最好的、价格最高的房子的价格一样了，变成最好卖的了，这样一来，一层的业主高兴，开发商也高兴，是个“双赢”，但是这个“双赢”建立的基础是什么呢？实际上是开发商拿了大家共有的绿地，自己赚到了钱。是全体业主亏了，损害了全体业主的利益。 这和独立的别墅绿地是不同的。

　　3、《征求意见稿》第三条建筑区划内已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所属于建筑区划内业主共有部分。

　　（二）专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、楼顶平台、外墙面、大堂、楼梯、过道等等。

　　1、关于物业服务用房。

　　大多数开发商的做法是在开发楼盘的同时，自己就组建了物业公司，房子建完后就交给自己的物业公司进行管理，所以才常常会误认为物业管理用房是开发商的，跟业主没有关系。事实上这些建筑都是业主掏的钱，当然应该是全体业主共有的。《物权法》第73条规定这个问题很坚决，物业服务用房一律归属于全体业主所有，没有余地。这样，才能够保障业主的权益。 是否将物业用房出租由业主大会来决定，并且所获收益是业主共享的，这是业主作为所有权人的权利。

　　2、楼顶平台

　　建筑物楼顶在建筑物的最上层，是物业使用比较容易发生纠纷的部位，现在的高层建筑，最高的下一层房间价格卖得最高，而最高层的房间其价格就低多了，因为它可能会有日晒、防寒和漏雨的问题。这时候开发商往往采用把楼顶平台卖给顶层的业主，业主可以做成一个空中花园，你买一个100多平米的房子，送你一个100多平米的楼顶做空中花园，达到一个“双赢”的局面。但是楼顶平台是全体业主共有的，怎么能由开发商决定卖给谁就卖给谁呢？这一点在《征求意见稿》中也有明确的规定，只有根据规划文件专属于单个业主的情况除外。那么开发商可以在图纸规划阶段将楼顶平台所有权作出安排，否则，想要占用楼顶平台是需要经过业主大会通过的。

　　3、外墙面

　　《物权法》中没有关于楼顶平台和外墙面等的明确规定，按照第七十条的规定，只是原则上属于业主共有。《征求意见稿》中将业主的对外墙面、大堂、楼梯、过道明确规定为业主共有，并且没有例外情况。可见在这个司法解释正式施行之后，无论是谁，想要在楼房外墙面做广告或者其他，合法的途径就是经过业主大会表决通过，并且广告收益归全体业主所有。

　　4、车库、车位

　　《物权法》第74条强调了共有的两个部分：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　近年来，随着人们生活水平的不断提高，拥有私家汽车的人越来越多。由于土地资源的有限性，停车费用日益上涨，使得人们对于停车的问题尤为关注。所以对于自家住宅小区内车库（停车场）的分配、使用、费用分担等问题甚为关心，产生的纠纷也就不断。这些矛盾和纠纷归根到底就是小区车库的权属不明。换言之，矛盾的焦点就在于车库的所有权到底是谁的。只有解决了这一车库权属问题，上述矛盾和纠纷的才能从根本上得以有效解决。为了解决这一矛盾，保护业主的合法权益，促进房地产业的健康发展，维护经济秩序的稳定，《物权法》对此作出了明确规定，颇具现实意义。

　　如何界定车位车库的内涵，如何界定车位、车库的范畴，是理解本条的前提，也决定着本条规定的使用范围。车库的概念和内涵，可以进行多种分类。有商业性营利的停车场、停车位，也包括私人所有的家庭车库；有商业组织为顾客提供的停车位、地下车库等。具体包括小区基地范围内不与房屋相联的露天停车区域，以及与房屋的一层部分或地下部分为停车之用的停车区域。

　　车库、车位的归属的确定：由当事人约定。《物权法》的制定融入更多意思自治的成分，在此处亦采用了约定优先的原则，赋予当事人自主约定车位、车库归属的权利。约定优先包括三种情况：

　　（1）约定属于开发商所有。在商品房销售合同中，开发商与购房者可以约定车位、车库为开发商所有。尤其是在现代，车库蕴含着巨大的商业利益，开发商可能会倾向于在商品房买卖合同中明确车库的所有权归自己，在购房者认可的情况下，这是为法律所保护的。但有人认为，如车库可以约定归开发商所有，开发商就会凭借自己的强势地位，将车位、车库归于自己所有的条款强行写入合同之中，从而损害业主的利益。其实在信息发达的今天，购房者与开发商都有自主协商的权利，开发商如果要求车位、车库归于自己，购房者经过利益的衡量，如果发现不符合自己的利益需要时，就会选择不与其签订购房合同，而寻求与另外的开发商交易。

　　（2）约定属于业主共有。开发商和业主也可以约定车位、车库属于全体业主共有。在这种情况下，车库就成为建筑区分所有权的共有权部分的客体，归全体业主共同所有，由全体业主共同使用和管理。全体业主通过业主大会或业主委员会行使管理权。

　　（3）约定属于业主单独所有。在购房时，也可以约定车库属于业主单独所有，在这种情况下，车库就成为业主区分所有权的专有权的客体，受各业主个人的支配，与普通所有权的支配无异。

　　但是在做上述三种约定安排时，应当注意《物权法》中关于车位、车库有一个前置性的原则：首先满足业主的需要。只有在业主的需求解决之后，才可以向外出售或者出租。这是从实际情况出发规定的内容，有利于纠纷的解决和预防。有人将其解释为“首先”就是“优先”，因此，对于车库和车位，业主享有优先购买权。这种理解是不对的。如果业主享有优先购买权，那么，就是同等条件下业主优先，而其他不是业主的人就可以出高价购买，这对业主权益的保护是有害的。另外，“首先满足”也应当有一个期限，如果永远都是首先满足，那就不是首先了。《征求意见稿》的第四条中将这一期限规定为四年，即建设单位确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或承租等方式取得或使用一个建设区划内规划用于停放汽车的车位或车库。满足上述条件后开发商才可通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人。

　　最后，占用共有的道路、共有的其他场所建立的车位，属于业主共有，不能属于开发商所有，也不能确定为业主个人所有。这一点没有异议。在《征求意见稿》中明确了其他场所的内涵：为业主公共利用的公共健身场所、广场、园林等。使立法更加明确。

　　五、共有权人的权利和义务

　　（一）共有权人的权利

　　第一个权利，是使用权，这是作为一项所有权性质的权利，建筑物区分所有权的一基本权能。建筑物区分所有权人使用共有部分的权利时，负有合理使用的义务，如果违反共有部分的性质或违约不当使用，应停止不当使用，造成损害的，应当赔偿。

　　第二个权利，是对共有部分的收益权。对建筑物区分所有权共有部分的收益多属于法定孳息，如出租房屋、临界墙面设置广告的租金，出租庭院、约定共有的车库而收取的租金等。业主对于共有部分的收益是共享的。但在一般情况下，这些收益都放到公共维修基金里面去了，只有收益多了，才分给业主。共有部分的收益分配应按照各建筑物区分所有权人的约定或应有份额进行分配，此份额可分为全部建筑物区分所有权人所享有的份额和部分建筑物区分所有权人所享有的份额。

　　第三个权利，是处分权。建筑物区分所有权人对共有部分的处分有其本身的特殊性，其表现在：（1）对共有部分为法律上处分时，必须随同专有部分一起移转和变卖，不得单独转移和变卖共有部分共有部分。（2）建筑物区分所有权人对共有部分有同等的处分权，如对全体业主对共有部分的拆除、更新或者设置负担，都须经过全体业主组成的业主大会决定，而不是由个人或者某部分人来决定。（3）在单幢建筑物顶或地表以下及住宅小区内新增建筑及附属物，如果对住宅小区内人口密度的增加、公共设施的利用以及住宅小区安全产生实质影响，则必须征得小区内业主大会或业主委员会的同意。

　　第四个权利，是物上请求权。关于物权遭到侵害时，谁是物上请求权的享有者？对于共有部分的共有权是一个整体的权利，整体有整体的权利，个人有个人的权利。每一个共有人都有权追夺被侵害的共有财产，对于共有部分的侵害，每个业主都有权行使物上请求权，都有权提起诉讼，不需要经过全体业主的同意。《征求意见稿》第13条将这项物上请求权赋予了业主委员会、业主大会和业主。当然最后获得的结果要归属全体业主，支出的费用也相应由全体业主承担

　　（二）共有权人的义务

　　享受权利就应当承担义务，这是民法理论的基本原则。共有权人享有上述各项权利的同时应当承担如下义务：

　　第一，维护现状的义务。各共有人负有维持建筑物共用部分互有现状的义务，任何业主永远不得请求分割共有部分。这正是建筑物共有部分“互有”性质的体现。

　　第二，不得侵占的义务。各业主共有共用部分，必须维护共用部分的正常使用状态，不得侵占共用部分，不得改动共用部分的设置和结构，保持共用部分的完好和清洁。任何人使用不当造成共用部分的损害，应当承担赔偿责任。

　　第三，按照共用部分的用途使用的义务。对于区分所有的共用部分进行使用，应当按共用部分的使用性质使用，不得将共用部分改作他用。使用性质也称为固有用途，就是以共用部分的种类、位置、构造、性质或依规约规定的目的或用途使用共用部分。对于某些非按其本来用途使用共用部分，但无损于建筑物的保存和不违反业主共同利益的，则应当允许。例如在走廊墙壁悬挂画作或者镜框，即为合理的、不违反固有用途的使用。

　　第四，费用负担义务。业主应当负担共用部分的正常费用，合理分摊，对全体共用部分由全体业主分摊，对部分共用部分由部分业主分摊。共同费用包括：日常维修费用，更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用，管理实物的费用，等等。负担的办法，应当按照持分比例决定，计算各业主专有部分在全部建筑面积中的比例，计算其所分担的份额。《物权法》第72条第一款后段规定：“不得以放弃权利不履行义务”，即对共有部分，放弃权利可以，不履行义务不行。


　　（作者：常贵武，河南万翔律师事务所）