优秀律师面对面谈房地产法律

9月26日讯 由青岛市司法局、青岛市律师协会与青岛新闻网法治频道联合推出《优秀律师网上面对面》栏目，岛城知名律师将陆续做客新闻网，对话广大市民，宣传法治理念，我们希望通过此栏目，搭建我市优秀律师与社会公众沟通的平台，让法律更加贴近社会和公众。本期，我们邀请了山东万桥律师事务所段超律师，解答公众有关房地产、建筑工程方面的法律问题。
精彩问答：

留言板：我父亲有一公有房只买了使用权（有房屋产权证是以标准价购买的）没买产权，父亲去世后一直是我哥哥居住，请问我有权分这套住房么？我该怎么做？谢谢解答。

段超律师：以标准价购买是公房出售的形式之一，并非只买了使用权没买产权，只是所购得的该公房不是完全产权，这种房屋在对外出售时要受一定限制，比如要优先卖给单位或者出售所得价款要按照一定比例分给单位或者上交国家。既便如此，该房屋仍是你父亲生前财产的一部分，除非你父亲生前进行了处分（包括以遗赠、遗嘱、买卖等方式），你有权参与对该房屋的分配。对此，你可以与你哥哥协商，协商不成可以通过诉讼解决。


网友海喽：承包单位没有资质，出现工程质量问题，法院应该如何判决。

段超律师：这要区分不同情况。首先，要查明造成工程质量问题的原因，若非承包单位的责任比如发包方供应的材料有问题，则与承包单位是否有资质没有直接关系。其次，在承包单位负有责任情况下，要看质量问题发生在何阶段？若是发生在工程竣工验收之前或者因质量问题无法通过验收，则承包单位负全责，依法不仅该承包单位要求支付工程价款不会得到支持，还要赔偿发包方有关损失；若经过修复通过了竣工验收，则发包人要支付承包人工程价款，但可以要求承包人承担修复费用；若是工程通过竣工验收后出现质量问题，则属于保修范围，仍然由承包单位负责。


留言板：我于08年4月26日与本地一大型超市门口的小吃城签订的冷风机安装工程合同，5月5日为其安装完成并使用。合同上约定安装完后付清全部款项。（预付了30%，其余的70%应当安装完当天付清）。但是客户以种种理由推辞，一天推一天，直至今天为止未付一分钱！客户提出的理由是效果不好，没有中央空调的效果好。让我解决好后再付钱。这明明是在耍赖，不想给钱！冷风机跟中央空调的区别他事先是了解的。今天上午给我打电话又说要退货！（已经用了整整一个月了。）我想了解一下有没有好办法解决这个事情？

段超律师：如何解决这个事情，除你提供的信息外，还要看以下因素：你们双方间的合同是否约定了质量标准、如何验收、是否通过了验收、付款条件如何？如果你提供的设备以及安装符合合同标准且经过了验收（或者虽未履行验收手续但对方已经接手投入使用），并且付款条件已经成就，则对方拒绝付款是不对的。另外，既便满足了前述条件，若经确认设备确实存在问题，则应承担保修责任。


留言板：我们结婚8年了我们的房子是贷款买的，当时写的名字是我的，但都是我父母出资买的，由于我和妻子现在过不到一起去，准备离婚，如果离婚这个房子该不该分我妻子一份


段超律师：根据现在的规定，离婚时是否将房屋分给对方一半，不再与结婚的年限挂钩。由于不知房屋的购买、你父母的出资是在婚前还是婚后、贷款是否用你们夫妻共有的资金偿还，只能将相关规定提供一下，供你参考。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”若你们夫妻共同的资金也参与了对贷款的偿还，则对应部分的价值，应当分给对方一半。


网友dingding：我买了一套二手房子，房款和过户都已经全部办完，可是他们还不能及时的倒房子，对方因夫妻要离婚现财产分割出了问题，请问我可以采取什么样的方法，要求对方给我们倒房子

段超律师：可以直接起诉他们腾房。


网友8209lily：我去年买的预订房，当时交了百分之五十。合同上说今年4月低交付使用，现在不但没有交付使用还让我交剩下的房款交了后说房子可能要10月份才能交付使用。问我是否有权向房地产追索违约金？

段超律师：只要你与开发商签订的合同有效，且约定开发商交房在先、你支付剩余的50%房款在后，你就可以向开发商追索逾期交房的违约金。




留言板：我家现在有一套房产是我和父母的名字，可父母在我没有同意的情况下把房子私低下卖了出去，请问如果没有我的亲笔签字房屋买卖有效吗？


段超律师：没有亲笔签字，并不意味着你没有同意。如果你父母确实没有征得你的同意，则房屋买卖无效。


留言板：我家现在有一套房产是我和父母的名字，可父母在我没有同意的情况下把房子私低下卖了出去，请问如果没有我的亲笔签字房屋买卖有效吗？


段超律师：没有亲笔签字，并不意味着你没有同意。如果你父母确实没有征得你的同意，则房屋买卖无效。


留言板：我在别人的手里买了2006年建房、按揭十年、也是06年8月份开始贷款的房子；他当时急用钱、就把房子转让给我了、今年5月份房照办下来了是他的名、我再没有按揭完的情况下、可以办理更名吗、怎样办理 ~~~~因他现在人在国外、当时只有写了一份证明、还有第三人的签字~~所以我有点急~ 谢 谢！！


段超律师：不是办理更名而是办理过户。由于按揭尚未清洁且房屋尚在抵押，首先需征得银行的同意。鉴于出卖人在国外，在其不能回国协助办理情况下，有两种途径：一是让其委托国内的他人办理，出具一份授权委托书，该委托书应经其所在国公正机构的公正，并经我国驻该国使领馆的认证；二是其拒绝配合或者无法取得联系情况下，你通过起诉法院获得一份生效判决书，以此为据办理过户。


网友盛大开盘：我是房屋开发商,房屋竣工后,因双方有工程款结算纠纷,建筑商以种种借口,拒不移交房屋档案,致使我公司不能给购房人办理房证等手续.请问,我可以诉讼法院,请依法判令建筑商交付房屋档案吗?法院能否立案审理吗? 非常感谢

段超律师：应当可以，不过单独起诉移交档案的不多见。




留言板：我与一公司签订了10年的房屋租赁合同，租金已一次性交清，且该合同已履行6年．现该公司面临破产，那如何做才能使我的损失降到最低？我能否作为债权人申报债权？

段超律师：根据“买卖不破租赁”的原则，当该公司破产需对你租赁的房屋处置时，若你坚持继续租赁，则新的房主不能解除原租赁合同，你不存在损失问题。如果你要终止租用，在该公司同意情况下，则存在已交租金部分返还问题，应当返还的租金就是你对该公司享有的债权数，你可以作为债权人申报债权，不过将面临既回收不了该款项又失去对承租房屋继续使用的风险。




留言板：对方伪造了授权委托书、伪造了公证书，将其在外地的姐姐的房屋卖给了我（因为当时我急于结婚，价格还略高于市场价），并且也办理了过户。现在对方涉嫌犯罪再审，对方的姐姐要诉我，要我返还房屋。咋办？谢谢。

段超律师：如果你确实不知道或者不应当知道伪造情况，加上你支付的对价合理且已经办理了过户，你应当是善意取得，你不需返还房屋。




网友wangtA：我和爱人2001年离婚,离婚时协议书的内容只注明双方共同财产归我爱人所有,没有提到房子,2007年他因病去世.现在孩子和他父母发生遗产继承,到公证进行公证时,工作人员说,因为没有单独注明房子的分割,我也有房子的继承权,我想咨询律师,离婚时协议双方共同财产是否包括房子,我对房子是否有继承权,房子是我们婚后所得,谢谢!


段超律师：根据你提供的信息，房屋是你们婚后所得，依法应当是离婚前你们夫妻双方的共同财产。由于离婚协议注明的是“双方共同财产”归你爱人所有，而未同时做排除约定，因此应当理解为所有的共同财产均归你爱人，当然也包括房屋。从此意义上讲，正因离婚协议没有单独提到房屋，所以房屋没被排除在外。由于你爱人去世时，你不再是他或者她的配偶，因此你对房屋没有继承权。


留言板：我买的房子是在三楼，外面有一阳台。我于去年搭了遮阳棚（没超过我的楼平）。四楼的说他不安全（他家的窗子有防护栏），要我拆。请问：我侵犯了相邻权了吗？我该怎么办？谢谢！


段超律师：是否侵犯了相邻权，要看你搭建的遮阳棚是否对四楼的合法权益切实造成了妨碍，单凭你的这些简单叙述无法就当然作出判断。




网友层林尽染：在2004年我将当时不可过户的福利住房一套出售已给乙方，当时只签了一份协议，并没经公证处公证，现乙方又出售给丙方（现已可以过户）， 乙方要求我与丙方办理过户手续，我因与乙方签定了协议，并不认识丙方，我有权要求必须跟乙方办过户手续吗？最初签的协议生效吗？

段超律师：对于你的第一个问题，你有权要求必须跟乙方办理过户手续。因为你的合同相对人是乙方，乙方与丙方之间是下一层次的买卖关系。另外，根据国家规定，每次房屋买卖，相关当事人均要交纳相应的交易税费，若你直接与丙方办理过户手续，则属损害国家利益的行为，法律也是不允许的。

对于你的第二个问题，我个人倾向认为你与乙方签署的协议属于效力待定。由于现在已经可以过户，所以该协议有效。



留言板：我爷爷奶奶几年前去世留下房产，有子女二人，女儿（姑姑）一家都在国外，他们愿意放弃继承，而我有一个姐姐在国外也愿放弃继承，而我父亲希望由我直接继承能否办到，因为我父亲继承无论是过户还是赠与都会产生不少费用且手续也多。谢谢指导！

段超律师：因为你的父亲作为第一顺序继承人尚健在，故不存在由你直接继承问题。若房屋要过户至你名下，先由你父亲继承、再过户至你名下的手续以及相应费用，都不能减少。


留言板：我在2008年4月２０日购买了一套预售商品房,现在存在面积差异，当时合同签的:出现面积差异时，以产监处规定的具有资质的测绘机构实测面积为准，合同面积为１２８．３１平米，（其中套内面积为８３．５２，公用面积为９．０４，阁楼２．２米以上为３５．７５）．在合同签定后大约２个月，售楼处通知我说实测总面积为１５３．３１平米（阁楼上竟多了２５平米），让我补２５平米的差价．当时开发商不让我按面积的３％来签合同，还说不会有很大的误差的。请问我现在能按照面积的３％补房价吗?现在开发商不肯,不知哪个部门可以强制执行,我应该怎么办(我不想打官司),谢谢好心人帮我想想办法． 等回复!

段超律师：由于合同中已经约定了实测面积与合同面积出现差异的处理原则，即据实结算，且这种约定不违反法律、法规的强制性规定，因此你应当补交超出部分的全部房价。由于国家没有规定必须执行3%的比例，所以没有哪个部门可以强制执行。


网友三德子：我和爱人2006年结婚，我们现在住的这个房子是2005年爱人的姨夫做工程抵帐得来的，2005年还没完工。直到2008年年初小区才交钥匙为业户办理入住的，但直到现在也没有产权证。我们在2007年时交给他姨夫7万元钱，房子总价应该是20万，如果我们现在离婚，这个房子算不算我们的共同财产呢？我有交给他姨夫款项的收据，如果办房产证时，名字是他一个人的，那是不是这个房子也有我的一半呢？

段超律师：根据你提供的信息，你们尚未取得房屋的所有权。对此情况，提供一下有关的规定，供你参考。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第21条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”


网友伊秋水：我于2008.6.29订了一套房子,当时缴纳定金1万元,首付分三年无息给清.我跟我你男朋友去做了房子公证,然后于9月14日签订了合同,合同签的是我跟男朋友两个人的名字.后来售楼小姐说我们的按揭办不下来,说我男朋友因为助学贷款逾期不能贷款,就喊我重新只用我的名字签合同,然后以我的名字贷款.我跟男朋友并没有结婚,我男朋友就想把房子退了,请问我们这种情况能退吗??谢谢

段超律师：因你男朋友助学贷款逾期原因，导致你们不能办理贷款，责任在你们。如果你们想退房，能否退成，取决于开发商是否同意，可以协商解决。


留言板：我委托房产中介公司帮我买房，可中介公司却把我的房子做了抵押贷款，我要追究他们什么责任，应该算诈骗吗

段超律师：如果与中介公司签署了合同且合同中有关于禁止中介公司擅自进行抵押等处分的约定，则追究其的是违约责任，此种行为尚不能算作诈骗。


留言板：我们是80后的一代，要买房结婚，但是青岛的房价太贵了，他们有出售那种集体产权的房子，可以办理小产权证，这种房子便宜，但是不知道可以买不？，有没有什么保障？应该注意什么问题？ 谢谢

段超律师：按照规定，集体产权的房子是不准对外买卖的，如果买了这样的房子，是没有法律保障的。现实生活中，这种房屋的买卖并不鲜见，如果说有什么保障，也只有靠出卖方的诚信，这显然属于道德范畴，不具有法律上的约束力。


网友吃好不如喝好：２００7年入住的新房，每到下雨的时候房子的阳台总是漏水．一直是开发商负责维修但是没有解决．现在说超过了保修期限不管了．　请问我应该找什么地方负责帮我修理！！！

段超律师：开发商一直维修但没有修好，开发商关于“超过了保修期限不管了”的说法不成立，其仍应继续承担维修责任。


留言板：我最近想买的二手房可是房子还没有到过户期，房东自己还将房子作为抵押贷款了 100000元，现在想把这个贷款转移给我 。剩下的钱一次性缴清。我们写了协议想公正一下，可是说我们协议违反国家法律规定不给公正。请问我们写的协议由没有法律效力？应该怎么交易呢？

段超律师：不知你讲的“房子还没有到过户期”，是否是指该房屋属于在一定期限内限制销售的情形？如果是，则公证处的说法是对的。在此情况下，建议慎重考虑，否则若贸然购买，会有一定的风险。


留言板：我于05年购买村民拆迁房一套，签署合同并现金交易，约定留下5万元待办好房产证后付清。因村委与开发商纠纷房产证一直未办，因此并未过户。现在房价升值近20万元，卖方打算违约。但当时合同中只约定违约金百分之八（约3万元）。请问如果诉讼至法院，卖方是否应承担房屋升值及我装修等费用？多谢！

段超律师：不知你买的该拆迁房是否是可以对外出售的房屋？如果是，则卖方构成违约。若将来起诉至法院，关于卖方应当承担什么样的责任，取决于你的选择。若你选择继续履行合同，则不存在卖方承担房屋升值和你的装修费用问题。若你同意解除合同退还房屋，则卖方需给予承担，但对装修费用一般会考虑折旧事宜。


留言板：我和朋友合名买了一套房子，现在朋友不要该房子了，但名字是他的，我只是共有人，我已将朋友买房时所出的费用归还给了他，有没有什么方法可将房屋产权过户给我，但又不用出那么多的过户费用，或是我们是否可以通过律师写一份协议证明他不再拥有该房屋的产权，以后该房所有的处理权归我所有？或是还有什么更好的处理办法？

段超律师：如果你讲的房屋共有属实且有有效的证据予以证明，在原买房合同未到房地产交易中心备案情况下，可以与开发商沟通变更合同；若原买房合同已经备案，则可与房地产交易中心和税务部门充分沟通，争取就你受让的你朋友的那部分缴纳有关过户税费。至于你所提到的“通过律师写一份协议证明他不再拥有该房屋的产权”，个人认为不能解决你所关心的问题。


网友我本忠厚：我买的房子是107.5平米,经过房屋检测后变成了114平米,请问根据国家规定我是不是可以拒绝支付超过3平米以上的的那部分房款? (注:合同中有约定超过面积部分按实际面积补偿)

段超律师：对于实测面积超过合同面积如何处理，国家没有强制性规定而是从合同约定。你提示，你们双方的“合同中有约定超过面积部分按实际面积补偿”之内容，因此应当按照该约定办理，你不能拒绝支付，除非你能够证明超出面积部分是不实的或者是开发商不合理多分摊的公用面积。


留言板：新楼房到现在刚交钥匙不到一年.所有的房间房顶上都有了裂缝.请问我应该找什么部门？关于房屋裂缝的标准是什么？能不能要求开发商给我退房或换房？如果打官司要走什么程序？在就是打官司请律师的费用是多少？谢谢

段超律师：新房交钥匙不到一年，说明房屋尚在保修期内，你应当首先找开发商解决。对于房顶出现的裂缝，要看是否属于质量问题。若经鉴定属于质量问题，且属于主体结构不合格或者虽不属主体结构不合格但该质量问题严重到影响正常居住使用的，则你有权要求解除与开发商的买卖合同退房。至于换房，法律没有规定可以这样做，司法实践中法院也几乎没有这样的判决，除非双方间的合同有这样的约定或者开发商同意。

打官司的程序，取决于你与开发商间合同中约定了什么样的纠纷解决方式。若约定的是到某仲裁委员会仲裁，则不能到法院起诉。至于请律师的费用，要视你的诉求而定，比如要求开发商维修并承担损失与要求解除合同退房，两者的律师费就不同。



留言板：我现在住的这套房子是属于部队房子,我于2000年交现金买下产权(无房证),一直跟婆婆一起住,07年5月1日大家一起用餐时,我爱人与他姐姐发生口角,结果现在由婆婆起诉让我们腾房,法院判腾房属于另一法律程序,产权人是我婆婆(在厅上,婆婆呈上了一个干休所所长签发的房证)我特别不理解,请问,该怎么办?

段超律师：你提供的信息不够详细，在很大程度上影响对你问题的回答。比如：部队房屋具有特殊性，并非普通人均有资格购买，2000年买房时，用的谁的资格？当时购买的手续如何？是你交付的现金有无证据？干休所所长签发的房产证是什么样的？法院判决的理由是什么等等。个人认为，核心问题应在于对房屋的确权。建议你带齐有关资料，向律师当面咨询。


留言板：我父母都健在，有3个子女，他想把房屋转让给我可以吗？需要其余子女同意吗？



段超律师：关键看房屋是你父母的夫妻共同财产还是家庭共有财产，若是你父母的夫妻共同财产，则他们有权自主决定转让给你，无需其余子女同意。


网友aqs：当时花30万买房，开发商承诺给办房产证，交房后1个月就发，一次性支付了房款，现在交房都快半年了，还没有发证，过一阵准备去登记结婚了，如果登记后才发房产证，是不是就算婚后共同财产了？

我想去起诉，但是不知道具体步骤和起诉费用，可以委托律师代理吗？律师怎么收费？谢谢！


段超律师：不知当时支付的30万元是否都是你的钱？如果是，则用该款项所购房屋属于你的婚前财产，登记后发证不会改变此性质，除非你与你的配偶另有约定。

若你想起诉开发商，首先要看你与开发商签订的合同中，对于纠纷的解决方式是约定的到法院起诉还是到某仲裁委员会仲裁。若约定的是仲裁，则不能到法院起诉。无论到法院起诉还是申请仲裁，均需事先准备好起诉状（仲裁为申请书），持与开发商签订的合同原件、交款收据或者发票原件、房屋交付的手续、本人身份证以及它们的复印件，前往有管辖权的人民法院（开发商住所地或者房屋所在地），办理立案手续。若你对诉讼事务不了解或者因故无法亲自办理，可以委托律师。有关律师的代理费，一般根据起诉标的依一定比例计取，也可协商采取风险收费方式，即根据诉讼的结果情况约定一个计费标准。



留言板：买房按揭断供会造成什么后果




段超律师：很简单，人会被银行起诉，按揭房屋会被法院查封和拍卖，此例并不鲜见。




留言板：因拆迁，我于2007年10月5日租赁了一处房子。期初相中并选择这套房子：一是看到它空调器热水器厨具等齐全，厨房卫生间大，装置布局好。二是房东说这房子是个离婚屋，是她的伤心地，不住了。说我们可以长期居住。签了协议，付清一年房租，交付钥匙，她留下老公的手机号码。她说因有急事有些行李暂时放在壁橱里，过十天八天就回来，连同安装有线一起带走。房子收拾好了，就等她回来拿行李，左等右等不见她影。直到进入十一月份再不能等了，我们才搬家，并低价处理了所有取暖设备。搬进后一系列问题出现了：热水器坏了、空调器坏了（起初发现无遥控器她说让我们联系厂家配一个并说可能缺氟利昂让我联系加点费用以后一块算。厂家配好后试机不运行，说是线路板坏了，因花费太高其母让联系她）、厕所堵了（我请人投了三四次，倒点水还下，一旦大便就冲不下去，后来人家说是安装有问题需更换）、一用电就有一股胶皮味原来是漏电保护器坏了。我打了n遍电话联系她，不是没人接就是她老公说她已买好票回来。几天过去了，左等右等不见她影......天气在一天天变冷，看着空调不能用，厕所不能用，为了解决大便问题不论什么天都要外出找地方。老婆孩子为此成天埋怨，我们也为此争吵。我的心简直要崩溃了，我们的婚姻因此也要走向边缘。那段时间我心灰意冷，生意也懒得搭理，并且有了伊拉克人肉炸弹好玩的想法。租期快到了，该续约了，我该如何维权？

段超律师：不知当时是否签订了租赁合同？若签订了合同，不知合同对这些问题是如何约定的？既便合同进行了约定，还要看当时你与房东如何办理的交房手续。另外，对你反映的种种问题，不知你是否留有有效的证据？对你的心情可以理解，但前述情况不明，不能很好地给你切实可行的建议。至于租期快到了，是否续约，不是法律问题，完全取决于你自己的选择。生活中总会遇到这样那样不顺心的事情，家庭和前途重要，千万别拿他人的错误惩罚自己。




网友http：我爸有一块地皮,想转到我名下,通过赠与的方式是不是按每平方多少钱计的?

最主要的问题: 是地皮赠与好,还是盖好房子再赠与好?

请给出专业的答案!


段超律师：到底采取哪种方式最好，要看该地皮是何性质、用途以及是否就是在你爸个人名下？不论什么情况，有一点是肯定的，即我国严禁规避法律法规空倒或者变相空倒地皮。




留言板：我想咨询个问题,我家是去年10月拿到手的房子,6楼顶楼,但是当时就发现屋顶斜屋面有渗水,在这之前,我们还没有看到房子的时候就被要求先签字才带我们去看的房子,后来经我们的要求,开发商答应维修,经过一次又一次的维修,一直到今年的9月份才算基本修好.导致我一直没能装修入住.我可以要求赔偿吗???如果是赔偿的话怎么算呢?是按11个月的房租吗?还有这期间的路费和电话费呢??? 谢谢,开发商的意思是赔偿4500元,这合适吗???


段超律师：从你提供的信息看，应该属于开发商是否完善履行了保修责任问题。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，你有权要求开发商赔偿，但要有损失的证据比如在外租房的合同和交费发票或者收据等，而非一概按照11个月的房租计算。至于这期间的路费和电话费，若能够证明与次直接相关，会予考虑。不知开发商提出赔偿4500元如何计算的，不好判断。


留言板：我在2008年5月份签了购房合同,由于我跟男朋友还没结婚俩人共同出资买的房,但到9月份时房产通知我们说银行按揭办不下来(由于我男朋友自己刚开始创业没有稳定的收入证明,我的收入证明银行又不认可,说我们没结婚只能用男方的收入证明),后来房产叫我男朋友弄了个假的收入证明交到银行,但一直到现在银行也没给我们一个答复,由于我在外地上班,为了这个按揭弄得我们心都烦了,请问我们可以退房吗?


段超律师： 请参考对在你之前所提的类似问题的回复意见。


网友lls57l：专家好!我于今年7月份按揭一套房子,在付款之前特地问了开发商能否首付两成,开发商的置业顾问答复:如果是老师或者公务员就可以首付两成,我们满足条件.我们就交了两成的房款,并与开发商签了房屋买卖合同.而后开发商通知我们说房子大于90平方米银行不能贷款八成,提出让我们换房,但我们不愿意换房.

请问专家,我们能否找开发商要求其无条件退房并退还我们的两成房款?


段超律师：如果你能够有证据证明，开发商当时是那样答复的，首付两成就是你与开发商签订合同的基础，在此情况下，你可以要求退房和返还已付的两成房款。否则，只能与开发商协商解决。


留言板：您好!我去年买房,交了一半房钱.开发商到时间交不了房!我今年6月把开发商起诉到法院,法院通知7月20日开庭,到了时间,法院通知开庭延时间迟一个月.8月20去了,又说9月12日在开.9月12去了,又说差一个工作人员,让我在等通知,并且没说时间!请问为什么会出现这种情况!是不是法院与开发商之间有问题?

段超律师：一再推迟开庭，肯定有一定原因，未必都是因为与开发商之间存有问题。建议直接与办案法官联系，摸清实际原因。


网友86532sl：我有1楼店铺1间，做门头广告需要占用楼层间外墙，，外墙右半边被2楼空调位完全占据，只有左半边能做广告，但预期所做广告会挡住2楼阳台下面栏杆的一半，对2楼业主生活不构成影响，是否需要改动？


段超律师： 这不仅涉及相邻权问题，还涉及对公共部位的使用权问题。若你做广告的部位，系全楼业主的公有部位，在没有征得其他业主同意情况下，虽然你没有影响2楼业主的生活，但同样会存在不当使用问题。另外，广告不是随意设置的，依法还要办理相关的批准手续。


留言板：请问房产证上夫妻双方一个人的名字和写两个人的名字有什么区别


段超律师：从夫妻共同财产的角度看，没有什么实质性的区别。但若考虑一方有可能背着另一方私下处分该房，登记为两人更好一点。不久前公布的新的房屋登记管理办法，对共有房屋的登记作了详细规定，你可以查阅。


留言板：我准备买一处小产权房屋，这个房屋至少是第二次交易，现在的房主说可以分期付款，请问如果现在的房主本身不具备土地使用权，这样的交易是不是比购买有土地使用权的小产权房更危险。如果说一样的话 要怎么拟写分期付款的合同才可以保障我本身的权益呢？


段超律师：由于小产权房目前仍不准对外买卖（本集体经济组织成员除外），所以不存在购买无土地证的小产权房比购买有土地证的小产权房更危险问题，危险都是一样的。


留言板：本人买了一套商品房，由于开发商的原因房子迟迟未交。多次询问后得知开发商根本没有钱（间隔1年左右），就想去房产局做预售房产备案。从房产局处得知，早在我们买房一年前这个房子已经不能做备案登记了。

请问，开发商在明知不能做备案登记的情况下，仍然将房产销售给业主，这种行为属于欺诈吗？如何维权？


段超律师： 是欺诈。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释，因开发商原因造成买受人不能取得房屋产权的，买受人有权解除合同，出卖人应当返还所收房款\赔偿损失，买受人还可以要求出卖人承担不超过已交房款1倍的赔偿。


主持人 由于时间关系，段律师不能一一回答所有网友的问题，如有进一步的问题，请拨打0532-85906076与山东万桥律师事务所联系，谢谢！

(以上问题都是根据网友的表述进行的初步解答，仅供参考，具体的解决方案，网友应当进一步与法律专业人士沟通确定。）