购买二手房易进入的法律误区

购买二手房时‌，‌由于交易方式相对复杂‌，‌变数多‌，‌故买方常常会进入一些认识的误区‌法。商‌


　　首先‌，‌购买二手房时‌，‌我们应该注意出卖人的主体资格‌法。商‌要审查出卖房屋一方的主体资格‌，‌也就是看看他有没有权利卖房子‌法。商‌但在实践中‌，‌往往易产生这样几种误解：


　　误区一‌，‌“他是房主的亲属‌，‌他当然有权卖这个房子”‌法。商‌


　　在法律上‌，‌对于民事主体表达意志、行使权利有严格的规定‌法。商‌即使是房主的父母兄弟姐妹‌，‌只要不是房产的所有权人‌，‌也没有权利卖房子‌，‌也就是说‌，‌只有房屋所有权人才有权利卖房‌法。商‌如果房主是未成年人‌，‌他的财产由他的监护人（一般是其父母）代为管理‌，‌但是如果出卖未成年人名下的房子‌，‌只有未成年人的签字或者监护人一方的签字都是不能卖房‌法。商‌


　　误区二‌，‌“如果房主去世了‌，‌他的子女有权出卖他的房屋”


　　在房主去世的情况下‌，‌要注意两个问题：一是‌，‌如果房主去世‌，‌首先要看遗嘱‌，‌有遗嘱的按照遗嘱‌法。商‌没有遗嘱的由法定继承人继承遗产‌法。商‌法定继承人不但包括房主的子女‌，‌还应当包括房主的配偶、房主的父母‌法。商‌所以‌，‌只有房主的孩子卖房是不行的‌法。商‌二是‌，‌房主去世后‌，‌买卖之前‌，‌应当就原房主的房产等财产分家析产‌，‌订立分家析产协议并公证‌，‌才可以根据分家析产协议的内容‌，‌到房产管理部门办理买卖手续‌法。商‌

　　误区三‌，‌“公司的房子加盖公司的公章就可以卖了”


　　若是国有公司的房屋‌，‌应该有国资管理部门的审批才可以出售‌法。商‌如果是民营公司‌，‌房屋的出售还要根据公司章程的规定‌，‌由股东会或者董事会决议才可以出售‌法。商‌

　　误区四：“他虽然不是房主‌，‌但是房主说委托他卖房子”


　　委托光说是不行的‌法。商‌法律是允许委托代理人代为卖房的‌，‌但是应当注意委托人应当持有房屋产权人的书面委托书‌法。商‌有时候卖房子的人手里确实拿着一份委托书‌，‌乍一看上面也签着房主的名字‌，‌但是你怎么知道那就是房主的签名？所以‌，‌要么是看着委托人签名‌，‌要么让卖房的人拿一份经过公证的委托书‌，‌要么最好是等到真正的房主来再订立合同‌，‌交付房款‌法。商‌


　　误区五‌，‌“让房产证上署名的人签字卖房就行了”


　　在我国‌，‌对于共有财产制度没有作出明确完整的规定‌，‌所以‌，‌虽然登记在房产证上的只是一个人‌，‌可能这份房产还有另外的财产共有人！如果你只让产权证上的人签字卖房‌，‌其他共有人有可能提出无效之诉‌，‌要求宣告房屋买卖合同无效！到时候如果交了房款‌，‌合同又无效‌，‌那可就“叫天天不应‌，‌叫地地不灵”了‌法。商‌例如张某经人介绍买房‌，‌与王某订立合同后交付了房款‌，‌但是去办理手续时得知王某早就与妻子感情不合‌，‌房子是夫妻共同财产‌，‌妻子不同意卖房‌法。商‌张某找王某要钱时‌，‌王某早已把钱还债了‌法。商‌在现实中‌，‌一般的财产共有关系有：夫妻共有、家庭共有等方式‌法。商‌房屋共有的‌，‌共有权人要一致同意才可以转让房屋‌法。商‌所以最好让所有的共有人都在合同及其他过户手续上签字‌，‌以防有的共有人不同意卖房‌法。商‌


　　其次‌，‌注意该房是否正在出租‌，‌也存在如下误区：

　　误区一：“我的房子我愿卖给谁就卖给谁‌，‌没必要告诉承租人”


如果房主卖房‌，‌同等条件下‌，‌房屋承租人具有优先购买权‌法。商‌如果房主卖房时‌，‌没有告知承租人‌，‌承租人可以主张优先购买权‌，‌可主张撤销房主与他人订立的房屋买卖合同‌法。商‌


　　误区二：“我买了房子‌，‌租房子的人就得搬走”


无论在哪个国家‌，‌几乎都存在“买卖不破租赁”的原则‌法。商‌也就是说‌，‌虽然你买了房子‌，‌法律仍然保护承租人的权利‌，‌原房主先订立的房屋租赁合同对后订立之买卖合同仅得产权的新房主仍然是有效的‌，‌你作为新房主仍然必须遵守原来的租赁合同的规定‌，‌除非你协商与承租人解除合同‌法。商‌在实践中‌，‌有的房主先把房屋出租‌，‌租期很多年‌，‌先把租金收齐‌，‌然后把房子卖了‌法。商‌买房的人如果不查清出租的事实‌，‌就要损失很多年的使用权和租赁收益权‌。