转按揭中不可忽视的风险

住房消费层次的不断变化使得不少按揭中的商品房也已大量涉足二手房市场‌，‌这随之带动了转按揭业务的蓬勃发展‌法。商‌转按揭其实是指卖房人在个人住房贷款还款期内出售作为抵押物的房屋‌，‌经贷款银行同意‌，‌由银行向房屋购买人发放贷款‌，‌用于偿还个人住房按揭抵押贷款‌，‌赎出房产证‌，‌以便办理过户‌，‌并由购买人继续偿还现未到期的按揭抵押贷款‌法。商‌主要包括两种情况：①上家将没有偿还的贷款全部转移给下家‌，‌由下家继续偿还贷款‌，‌也就是转贷‌法。商‌这种方法必须在同一家银行的同一家支行办理‌法。商‌②第二种是由下家先帮上家还清贷款‌，‌再进行交易‌，‌也就是常说的：“借新还旧”‌法。商‌　


　　转按揭业务手续比普通二手房按揭贷款手续更为错综复杂‌，‌由于所出售的房屋仍处在抵押期间‌，‌无法进行二次抵押‌，‌因此就需要先发放第二笔贷款‌，‌用于还清卖方的第一笔贷款‌，‌解除抵押、取得房产证明后‌，‌才能进行房屋产权过户‌法。商‌因此该业务中所牵涉到的法律关系十分复杂‌，‌同时由于贷款发放与房屋产权过户之间存在时间差‌，‌很难作到一手交钱一手交货‌，‌从而导致上家、下家在办理该转按揭过程中将面临各种风险‌，‌主要有以下几中风险：　


　　1、购房人已支付房款‌，‌但无法顺利拿到产权证‌法。商‌　


　　2、购房人申请贷款‌，‌但银行不同意提前放贷‌法。商‌　


　　3、交易完成后‌，‌卖房人无法顺利拿到剩余房款‌法。商‌　


　　4、卖房人在贷款还清后‌，‌拒绝或拖延办理过户手续‌法。商‌　


　　5、中介在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷‌，‌而是私自占用或者卷款潜逃‌，‌使买卖双方承受巨大的经济风险‌法。商‌　


　　无论是以上何种风险‌，‌一旦遇到了都会造成一定经济损失‌，‌更有甚者会面临赔了夫人又折兵的局面‌法。商‌如何能够归避转按揭中的各类风险相信一定是房屋买卖双方最为关心的一个问题‌，‌笔者在此提出几点建议以供参考：　


　　1、仔细签订《房屋买卖合同》‌法。商‌签订《房屋买卖合同》是办理转按揭贷款的一大前提‌，‌双方应当将转按揭的办法及办不成后如何处理等问题加以详细约定‌，‌以防在履行过程中遇到障碍‌法。商‌　


　　2、仔细核查产权证‌法。商‌产权证是房屋产权的唯一证明‌法。商‌在转按揭过程中‌，‌产权证可能是抵押在银行‌，‌也可能是办理了抵押权登记‌法。商‌在转按揭完成之后‌，‌购房人切记要严格审查产权证上的记载事项‌，‌了解房屋基本情况、产权人信息、抵押权记载等内容‌法。商‌　


　　3、保管好相关单据凭证‌法。商‌由于转按揭手续较为复杂‌，‌相应的单据也是比较复杂‌，‌妥善保管好这类单据凭证有利于预防纠纷的产生‌法。商‌　


　　4、找一家可靠信用较好的中介公司‌法。商‌有些时候银行会因为中介公司的担保能力过低而不同意办理转按揭‌，‌为了避免这类情况的发生‌，‌可以事先挑选一家有规模的中介公司‌法。商‌　


　　5、聘请律师代为办理转按揭‌法。商‌转按揭所涉及的法律关系非常复杂‌，‌有条件的话可以聘请专业律师代为办理‌法。商‌