“一案变四案”：如此起诉为那般？

     案情：2001年11月8日，黄某（出租人）与董某（承租人）签订了两间门面的房屋租赁合同，合同期限自2001年11月16日起至2004年11月15日止，2003年3月，董某以房屋漏水无法正常使用为由搬出，租金也随之止付。黄某于2002年9月10日以220万元的价格转让给了侯某，并于同年9月20日办理了房屋产权过户手续。2004年11月26日，侯某将两间门面房租给了某食品公司做门市部使用，租期5年。

　　2004年7月23日，原承租人董某以侵犯其优先购买权为由以黄某和侯某为被告诉至某区人民法院，请求法院判决黄某与侯某的房屋买卖行为无效。黄某经法院公告传唤，未到庭参加诉讼。2005年7月14日某区法院根据《合同法》第二百三十条，作出判决支持了董某的诉讼请求即判决黄某与侯某的房屋买卖合同无效。据此，黄某于2007年9月27日向同一法院起诉要求侯某返还房屋。2007年10月24日某区法院调解结案，侯某应于调解书生效后45日内，将两间门面房屋返还给黄某。后因侯某未在调解书约定的期限内返还房屋，某区法院于2008年5月28日张贴执行公告并将某食品公司门市部正在使用的该房屋查封，致使某食品公司被迫停业。在执行程序期间，侯某也向某中级法院起诉黄某返还房款和赔偿损失。而某食品公司也在酝酿起诉侯某要求赔偿损失。

　　点评：从案情可以看出，在房价暴涨的情况下，不能排除出卖人黄某先利用董某行使“优先购买权”案导致买卖合同无效后，再起诉侯某返还房屋案。如若如此，确实有悖诚实信用，而且又引发出另外两个案件即侯某又反过来起诉黄某返还购房款和赔偿损失的案件和某食品公司起诉侯某返还预付租金和赔偿损失案。也就是说，本来是第一个承租人行使“优先购买权”的案件，不仅“优先购买权”没有得到实现，反而却由此演变成了四个连环套的案件。

　　从这几个案件当中暴露出两个问题值得思考：一、承租人的优先购买权应该如何正确行使？二、侯某所购买的已经过户到自己名下的房屋所有权能否得到保护？三、某食品公司的承租权能否得到保护？

　　首先，法院依据《合同法》第二百三十条判决出租人黄某与第三人侯某所签订的房屋买卖合同无效，值得商榷。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条只是赋予承租人在同等条件下优先购买的权利，并没有规定承租人与第三人所签订的房屋买卖合同无效。而且从文意解释来看似乎应该推定“出租人与第三人所签订的合同”恰恰是有效的，只不过是承租人在此基础上享有优先权而已，承租人的优先权可以行使也可以不行使。因此，某区法院根据此条判决出租人黄某转让给侯某的房屋买卖合同无效，值得商榷。

　　其次，原承租人董某以行使“优先购买权”为名，请求法院判决承租人与第三人的房屋买卖合同无效后，却没有在同等条件下实际购买，轰轰烈烈的搞了一次行使“优先购买权”的“诉讼秀”，最后却“有名无实”，不了了之。有滥用诉权之嫌。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人为按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”应该说最高人民法院1988年4月2日发布的该司法解释是很不完善的，和1999年10月1日施行的《合同法》相比明显落后许多，但在前者仍然有效而又不明显冲突的前提下，容易引起法律适用上的困惑。而且对承租人行使“优先购买权”的时效也缺乏相应的规定。

　　依笔者之见，本案承租人董某行使“优先购买权”的诉讼，法院应该优先适用《合同法》第二百三十条的规定，而且要紧紧围绕“优先购买权”这个核心进行立案、审理，为了稳定交易秩序，避免原告滥用诉权，也可以考虑让行使“优先购买权”的原告以提供担保为前提，即法院要么支持原承租人的优先购买权，令其以同等价格（以出租人与第三人所签订的房屋买卖合同为准）购买所争议的房屋，要么在承租人不提供担保时驳回承租人的诉讼请求，而不能简单的判决出租人与第三人的房屋买卖合同无效，否则势必导致市场交易秩序的紊乱。

　　第三、侯某的房屋所有权应该得到保护。侯某购买黄某的房屋时，主观上出于善意，也根据当时的市场行情，支付了相应的对价并办理了过户手续。为了维护交易安全和根据“物权法定原则”，应该享有房屋所有权。2007年10月1日施行的《物权法》第一百零六条所规定的“善意取得制度”也给与了法律上的支持。而且承租人在出租人将房子过户给第三人2年以后才行使其所谓的“优先购买权”，而竟然也被法院支持，这不能不说是一种遗憾。当然这也是法律上的缺陷所造成的。

　　第四、某食品公司的承租权也应该得到保护。某食品公司在与侯某签订租赁合同时，也查看了侯的房产证，而且直到现在侯某仍然对涉案房屋持有房产证书。因此，某食品公司与房屋所有权人侯某所签订的租房协议应该是有效的，在租赁期间，无论将来租赁房屋的所有权如何变动，都不能影响其承租权，这也称之为“买卖不破租赁”原则。而某区法院却在执行过程中，不仅无视某食品公司合法承租权的存在而直接将正在营业的门市部贴上封条，而且也无视侯某自始自终持有合法房产证存在的事实，执法显得过于简单、效果不佳。

　　由此可见，立法者在立法时所留下的任何缺陷或疏漏都可能在实践中产生众多的矛盾和巨大的诉讼成本。账不可细算！建议全国人大常委会或最高人民法院能尽快针对承租人应该如何正确行使“优先购买权”出台新的司法解释。