原告王某诉被告垫江县某某某小区业主管理委员会（业主与业主委员会的法律地位的分析探讨）

作者：垫江县法院 周家平 来源：重庆法院网 发布时间：2008/7/20 15:31:48 点击数：
导读:[诉争理由]原告王某诉称，我于2006年6月购买了价值6800元的雅马哈摩托车一辆，我按照被告的规定缴纳了物管费和摩托车停放费，2007年1月26日晚6时许，我将摩托车停放在被告指定的8号停车位停车，1月27日早晨9时，发现…
[诉争理由]
原告王某诉称，我于2006年6月购买了价值6800元的雅马哈摩托车一辆，我按照被告的规定缴纳了物管费和摩托车停放费，2007年1月26日晚6时许，我将摩托车停放在被告指定的8号停车位停车，1月27日早晨9时，发现摩托车不见，我立即向被告负责人作了汇报，同时被告负责人也向公安机关报案，我的摩托车行驶里程不足2000公里，现诉请人民法院，请求被告赔偿我的摩托车损失6800元。
被告某某某业主委员会辩称，一、我与原告不存在保管合同关系；二、即使原告的车辆的确在小区内被盗，根据我们与门卫签订的合同规定，应由门卫承担部分赔偿责任；三、原告没有提供证据证明是我小区的业主，他无权对我业管会提起诉讼，请求人民法院裁定驳回原告的起诉。
    [认定事实]
法院审理查明，王某某系垫江县某某某小区业主，原告王某系王某某之子，与王某某是同住的成年家属。被告是全体业主选举产生的业主委员会。2006年9月，该管委会对车辆的管理作了规定：院内停放的所有机动车均应缴纳院内路面维修费和打扫清洁卫生费，大车100元/年，小车50元/年，摩托车30元/年。车辆如在院内被盗，由门卫负责赔偿被盗时价值的50%，其余50%由车辆所有人自己负责。2006年7月30日，被告与雇佣的门卫签了合同，约定：造成住房物品或车辆被盗，乙方应照法定部门核定价值的50%予以赔偿失主。原告于2006年6月购买价值6800元的雅马哈牌摩托车一辆，原告之父王某某向被告缴纳了2007年的二轮摩托车每年应缴的30元费用。原告遂将摩托车停放在被告指定的8号车位。2007年1月27日早上，原告发现自己的摩托车不见了，遂向被告索赔无果而诉至法院，要求被告赔偿。
法院确认的上述事实，有原、被告的陈述、购摩托车发票、停车、物管费发票、管委会证明、会议记录、车辆管理规定、雇佣门卫合同、证人证言等证据证明。
 [裁判及理由]
垫江县人民法院根据上述事实与证据认为，被告系全体业主选举产生，是代表全体业主行使权利。被告收取原告的停车费是为业主管理事务，是用于雇佣门卫及路面维修、清洁卫生，而不是收为己有的保管费。因此，原、被告之间并未形成保管合同关系，故对原告的诉讼请求，法院不予支持。被告辩称原告不是小区业主，请求法院驳回原告的起诉的抗辩理由，因原告系与其父同住的成年家属，同属业主之一，对被告请求驳回原告起诉的请求，法院亦不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第三百六十五条之规定，判决如下：
驳回原告王某的诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，由原告负担。
[解析]
一、业主、业主大会和业主委员会的概念及其性质  
自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，首次从行政法规的层面上明确了业主、业主大会和业主委员会的概念，确认了这些自改革开放以来出现的新事物的法律地位。即将颁布的《物权法》也从法律层面上对这些问题作了进一步的规定。根据物业管理条例第6条规定，房屋的所有权人为业主。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会是指由建筑区划内的全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。《物业管理条例》规定了业主在物业管理活动中的权利和义务。权利包括：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。义务包括：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金：（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。业主大会的职责包括：（1）制定和修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生和维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。根据物业管理条例第15条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协调物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。
二、业主委员会是全体业主选举产生的，业主的诉讼方式将如何为业主权利提供司法救济，在理论和实践中争议都比较大。有观点认为：（1）业主共同所有权及基于该权利而享有的其他共同权利受到侵犯时应当以全体共有权人提起必要的共同诉讼，操作上可以推选诉讼代表人具体参与诉讼或委托业主委员会作为诉讼担当人。（2）由业主委员会独立或经过业主大会的授权提起诉讼。（3）允许单个业主起诉维护共同权利。这是针对业主共同所有权利的维护。根据即将颁布的《物权法》第八十三条的规定，业主对侵害自己的合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中原告的摩托车被盗而造成了损失，是可以提起诉讼的。但是，诉讼相对人应如何确定。在本案中，原告不能对小区业主委员会提起诉讼。因为业主委员会是沟通业主与物业服务企业的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益，是全体业主集中意志的代表者。它在相关机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业服务企业或管理人，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业服务企业或管理人进行检查和监督，协助物业服务企业或管理人进行管理工作。业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。
根据《物业管理条例》第三十六条的规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十二条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”第三十五条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”
从本案来看，原告以被告收取了物业管理费和车辆停车费为由，认为双方之间形成了保管合同关系，但从以上规定来分析，作为小区业主，应当交纳相关的物业服务费和车辆停车费。小区业主委员会为了小区业主的共同利益，聘请了物业管理人即门卫对小区进行管理，并签订了相关合同，约定了相互的权利义务。业主委员会收取费用的行为是一种代收行为，是全体业主的授权行为。业主与业主委员会之间并没有形成保管合同关系。业主委员会不应承担赔偿责任。
现阶段，业主委员会的存在有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主委员会的法律地位将会得到更加明确的保障。
 
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