一起商品房预订案件的法律分析

作者：永川区法院 李正辉 来源：重庆法院网 发布时间：2008/8/6 14:47:40 点击数：
导读:一、案件事实2006年12月10日，原告彭某与被告某房产开发公司签订《永川某花园小区商品房预订定单》。定单约定：原告预订永川某花园小区新建11幢2单元2楼3号房，无电梯，户型为3室2厅2卫1厨，建筑面积为112.50平方米…
一、案件事实
   2006年12月10日，原告彭某与被告某房产开发公司签订《永川某花园小区商品房预订定单》。定单约定：原告预订永川某花园小区新建11幢2单元2楼3号房，无电梯，户型为3室2厅2卫1厨，建筑面积为112.50平方米，单价按建筑面积1470元每平方米计算，金额约165375元。原告必须在接到被告通知的6天时间内，持购房定单、缴款凭证到被告售房部签定《重庆市商品房买卖合同》正式合同。定单签定后，原告交付5000元定金给被告。
2008年1月，被告某房产开发公司在取得预售房屋许可证后通知原告签订《重庆市商品房买卖合同》正式合同。原告在规定的时间内去被告售房部按双方签订的购房定单约定条件办理签订购房合同手续，遭到拒绝。原因是被告要求按现在公布的价格签订正式合同，原告要求按预订定单约定的单价签订正式合同。双方多次协商未果，原告彭某遂于2008年3月起诉到法院，要求被告某房产开发公司按预订定单约定的内容与其签订《重庆市商品房买卖合同》正式合同。
   二、问题的提出
   在商品房销售过程中，购房人一般在与房地产开发商就购买商品房事宜协商一致后，即可签订正式的商品房买卖合同。但在实践中，房地产开发商为了尽早固定客户，回笼开发资金，降低房地产开发风险，常常在签订销售合同之前，先与购房人签订一份销售商品房预订定单（实践中使用的名称不一，例如称为预订定单、认购书、确认书等）。预订定单内容一般包括：（１）买卖双方当事人的基本情况；（２）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（３）房屋价款计算；（４）定金；（５）签署正式买卖合同的期限等。购房人与开发商协商选定房屋、签订预订定单的过程就是预订。
预订定单常见于商品房交易中，由其引起的法律纠纷也不少。随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房预订纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。本案中的商品房预订定单在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中对商品房预订定单做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容比较简略，对于预订定单的性质是什么？其效力如何？如何处理这些预订纠纷？却没有做出明确规定。为完善我国的商品房销售制度，对这些问题仍有进一步探讨的必要。
   三、评析
   本案是一例商品房预订纠纷，该案反映了房地产开发商与购房户个人利益发生冲突时的法律取向，其判决适用的法理，具有一定的示范意义。
（一）关于预订定单的法律性质问题
本案在审理过程中,对原告彭某与被告某房产开发公司签订的商品房预订定单的法律性质存在较大争议，具体有以下几种观点：第一种观点认为，预订定单内容简单，不符合合同有效成立的要件，是一份对双方当事人均无约束力的意向书。第二种观点认为，预订定单实际是一份定金担保合同，是将来所要签署的正式买卖合同的从合同。依据法律规定，主合同有效，从合同才能有效，而在签订认购书时，作为主合同的正式买卖合同尚未签订，因此，作为从合同的预订定单当然无效，没有法律约束力。第三种观点认为，预订定单是开发商与购房人的真实意思表示，其内容已具备了合同的标的、价款等主要内容，且凭预订定单即可实现对所确定房屋的买卖，实际是一份简化的正式合同，以后签订的正式合同不过是对预订定单的细化和补充。第四种观点认为，预订定单与正式合同的关系是预约与本约的关系。预订定单是当事人订立的约定在将来订立一定合同的合同，符合预约的法律特征，是一份预约合同。
   对于预订定单的法律性质，笔者认同第四种观点，即预订定单是合同的预约。关于合同的预约，传统的民法理论中，契约可以分为本约与预约，本约是相对于预约而言的。在预约中约定将来要订立的契约即为本约；预约，则是约定将来订立一定契约的契约1。预约最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。预约约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到预订定单中，普遍引起争议的买卖双方“签署契约”的义务就应该界定为买卖双方须为谈判磋商行为以便达成合同的义务，而不应理解为买卖双方已作出签订正式买卖合同的承诺。预约分配给当事人达成正式合同的义务时，对行为的内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而谈判之际，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容。此要求为诚实信用原则在预约中的具体体现。预订定单为预约，具体说为约定将进行谈判的预约。在如此理解的基础上对双方权责进行分配方为合理。
   具体到本案中，购房户彭某与某房产开发公司签订商品房预订定单后，由于彭某没有支付购房款，只支付了5000元定金，开发商某房产开发公司虽有有义务保留目标房，并按照商品房预订定单约定的义务与购房人彭某洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，本案中的商品房预订定单并不具备购房合同的全部主要内容。虽然原、被告双方在商品房预订定单中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房预订定单中未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商某房产开发公司还是购房人彭某，均不能根据商品房预订定单强制要求对方与自己签订正式合同。也就是说，本案中商品房预订定单约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要被告某房产开发公司按约定时间与原告彭某洽谈，并对预订订单约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房预订定单约定的义务。如果彭某在法院释明后仍然坚持原有诉讼请求，法院可以判决驳回其诉讼请求。
   （二）关于预订定单的法律效力问题
   合同的法律效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力。具体到预订定单的法律效力则是指：如果当事人一方违反预订定单中诚信谈判的义务，不履行签订正式商品房买卖合同，守约方能否径直请求违约方实际履行正式合同？违约将导致承担信赖利益还是期待利益？
由于预订定单包含了正式合同的主要条款，因此有观点认为，根据《解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，当事人在签订预订定单时已了解正式合同的主要权利义务，故双方签订的预订定单就应当认定为正式合同。如果当事人不履行预订定单中约定的义务，则另一方有权要求违约方直接履行预订定单中约定的义务，如违约方拒不履行，守约方有权要求其赔偿预订定单的履行利益。
    根据《解释》第五条的规定，预订定单认定为正式合同，必须具备两个条件：一是预订定单具备商品房销售合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收售了购房款（包括全部和部分）。本案中，原告彭某虽然与被告某房产开发公司签订了商品房预订定单，但只支付了定金5000元，没有支付购房款，不具备《解释》第五条规定的这两个条件，不能认定为正式合同。那么，本案中某房产开发公司违反预订定单究竟会产生何种法律效力呢？
   中国政法大学的符启林教授认为：预约（预订定单）的当事人尽管在预约中就本约（正式合同）的主要条款达成一致，但由于本约并未成立并生效，当事人不能直接取得本约中的权利义务。也就是说，如果一方当事人违反预约的约定，对方当事人不能直接请求履行本约，也不能请求强制履行（即以判决代替当事人的意思表示），或者请求赔偿本约的履行利益，而只能请求违约方赔偿信赖利益2。信赖利益，是指当事人相信合同有效成立，而因某种事实的发生，该合同不成立或未生效而导致的损害，又称为消极利益。对信赖利益的赔偿，就是使当事人的利益状态回复到未订立合同时的利益状态3。笔者赞同此观点。
   由于原告彭某与被告某房产开发公司尚未签订正式合同，正式合同尚未订立、生效，原告彭某因履行预订定单可能获得的履行利益的盖然性还比较小，如果被告某房产开发公司不履行预订定单就判令其赔偿原告彭某的履行利益显然有失公平。而让违反预订定单的某房产开发公司承担信赖利益的损失既符合社会的一般观念，也彰显了公平。
   关于信赖利益的标准如何确定的问题，笔者认为可以将彭某与某房产开发公司在预订定单中约定的，用于担保将来签订正式合同的定金视为彭某对可能发生的信赖利益损失赔偿额的约定。
   （三）关于预订纠纷的处理及建议
   处理商品房预订纠纷，首先必须确定商品房预订定单的效力。商品房预订定单如果符合民事法律行为的要件，即：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、内容不违反法律或社会公共利益，即可生效并具有法律拘束力。但如果预订定单不具备上述三个要件，如何判断其效力？在当前的房地产市场中，预订定单法律要件缺失的主要问题既不是当事人意思表示不真实，也不是预订定单的内容违法，而是开发商的民事行为能力的欠缺，即不具备合法的预售手续。本案中，被告某房产开发公司与原告彭某签订商品房预订定单时不具备合法的预售手续，他们之间的预订定单是否有效？《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告某房产开发公司与原告彭某签订商品房预订定单虽然不是预售合同，但根据该条的立法精神，他们之间的预订定单可以认定有效。
   由于原告彭某与被告某房产开发公司已依约履行了谈判义务，但双方因为房屋单价问题未能签订正式合同，对他们的纠纷如何处理，是审判过程中争议最大的问题。有观点认为，预订定单中包含了正式合同的主要条款，本案中被告某房产开发公司不按原约定单价签订正式合同，过错在被告某房产开发公司，由于被告某房产开发公司已经与原告彭某签订了商品房预订定单，就必须按期签订正式合同。笔者认为，这种做法实际将预订定单等同于正式合同，剥夺了被告某房产开发公司就正式合同内容与购房人彭某协商的自由（反之亦然），有违合同的意思自治原则，不应该得到支持。但彭某与某房产开发公司未能签订商品房买卖的正式合同，过错确实在于某房产开发公司，被告某房产开发公司应当赔偿原告彭某的信赖利益损失，即双倍返还定金。
   随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房预订纠纷也逐年增多。因此，做好商品房预订纠纷的预防工作很有必要，建议：1、提高购房户的风险意识，增强其自我保护能力。市场经济提倡契约自由，因此购房户在签订预订定单时应慎重考虑房屋的实际情况，认真衡量开发商的履约能力，面对开发商提出的种种诱惑要详加分析，这样才能增强自己的抗风险能力。2、相关职能部门要认真规范开发商的预售行为。对于开发商未取得合法预售手续即开始预售的违法行，要充分认识到其中隐含的巨大风险，要坚决予以制止和打击，从源头上防止纠纷的产生。确保购房人的合法利益，维护房地产市场的正常、有序发展。
 
参考文献：
1、史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第12页。
2、符启林：《商品房预售法律制度研究》，中国政法大学出版社2002年版，第96页。
3、王泽鉴：《民法学说与判例研究》第五册，中国政法大学出版社1998年版，第212-213页。
 
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